Чукча не строитель. Не претендую на истину в последней инстанции.
Итак, начнём. По образованию, я инженер-металлург, но никогда не работал по профессии.
3 года назад начал искать участок или дом на участке, объездил всё подмосковье, даже заезжал во Владимирскую и Рязанскую области. Что я увидел? Увидел что продают либо сильно старые дома по цене немного выше спроса, либо новые дома сильно выше спроса. И так и эдак, сильно не устраивает.
Старые дома я не рассматриваю, т.к. они морально устарели. Но если бы их продавали по 1,5 млн р, то как дача с "косяками" достаточно подходящий вариант, однако эти цены задавили риэлторы и такие домёшки на авитах висят от 4 млн. р. А новые дома торгуют от цены за 1 кв.м и всё это подогревают банковскими ипотеками и с ютубов говорят что так жэить нормально, сравнивая с искусственно раздутыми ценами на квартиры. А квартиры при этом взлетели не только в московской области, но и в соседних областях. И это явно кем-то управляется.
Итак, я окончательно осознал правило №1: Строить нужно исключительно самостоятельно. А для этого нужно найти участок в правильном месте. Учтите, что "правильное место" для всех разное, но есть несколько стандартных базовых характеристик. Если в том месте где вам всё понравилось, ценник задирают "помошники из циана", то лучше ищите в других локациях. Я свой участок нашёл на востоке от МКАД, там где по ютубам уверенно затирали про розу ветров и вонь от предприятий. Это всё чёс собачий, но благодаря этому, народу там меньше чем на южных и западных направлениях и цены адекватнее.
Правило №2. Вы должны изучить рыночные стоимости работ по возведению дома в регионе где ваш участок и в следующем регионе по трассе. Используйте, к примеру, авиту. Копипасьте всем строителям и бригадам в чат, получайте обратную связь. Вы должны от них получить смету на работы и ничего другого. Начинают отвечать невпопад или вопросом на вопрос - не продолжайте диалог, это бессмысленно. Участок и проект у вас уже есть, в скечапе (например) вы прямоугольниками накидали план размещения строений. Цены у строителей конечные и за объёмы выполненной работы, без предоплат!!!!! Это очень важно!!! Например, обустройство и заливка ленточного фундамента стоит 4500 р/м3. Это значит, что я плачу только за работу, не за какие-то их расходы, ни за кормёжку или спецодежду. Фундамент - это не только копка вручную, но и соблюдение слойности: геотекстиль, тромбовка песка, армированная плёнка, взяка арматуры, установка на стульчики, подгонка опалубки. И если диагонали выставленной опалубки меня не устроят - будут переделывать. За всё это - оплата 4500 р/м3 готовой работы, расчёт по проекту. И так со всеми этапами работ: укладка газоблока - за м3, укладка облицовочного кирпича - за м2, крыша - за м2 по площади кровельного полотна. Однако, проживание на участке я должен обеспечить. Это даже в моих интересах, они заодно охраняют стройматериалы.
Правило №3. Я оплачиваю расходники для их инструментов: свёрла, отрезные диски, электрические щётки. Лопаты, вёдра, топоры, молотки, ломы тоже на мне. Вода техническая и питьевая для стройки и помыться. Для технической воды я сделал абиссинскую скважину и набираю её в еврокуб. За питьевой - ходят в деревенский колодец. В дальнейшем, когда я буду говорить "я сделал" - это означает что я нашёл специалистов и они сделали ).
Правило №4. Вы - прораб всего проекта, у строителей - прораб стройки. Я нашёл идельное сечение - узбеки. Один опытный в стройке узбек с видом на жительство, но узбекским паспортом, нанимает своих знакомых и друзей не имеющих таких документов, работающих по патенту. Я пытался договориться с русскими бригадами - бесполезно. Гонор, ценник х2 и постоянно тебя чем-то грузят и отвлекают от работы. У нормальных узбеков такого нет, они самостоятельные. С узбекским бригадиром вы должны договориться заранее, лучше зимой на весеннюю стройку.
Правило №5. Вы - закупщик стройматериалов. Проект должен иметь материальную смету и она должна быть проверена вами лично. Вы должны прошерстить базы стройматериалов в вашем регионе а так же в следующем регионе "по дороге". Так же московские конторы-диллеры и небольшие базы стройматериалов "по дороге", где нет ни сайтов, ни прайс листов, где хозяин и работники из ближнего зарубежья. Все эти типы поставщиков материалов, работают абсолютно по разному, но все они необходимы для вашей стройки. Закупать стройматериал необходимо только в размер фур, шаланд или более мелких грузовиков. Так вы сильно экономите на логистике. Для поиска перевозчиков сделайте акк на ati.su. Никогда не используйте для этого авиту - трата времени.
Правило №6. Всегда заключайте со всеми контрагентами договора: узбеки, перевозчики, базы. Сохраняйте все документы и сертификаты на товар в файлах в скоросшивательной толстой папке. Ведите таблицу эксель учёта затрат: лист работы, лист материалы, лист итого, автоматизируйте таблицу. Снимайте короткие видео на телефон основных этапов стройки и закачивайте эти ролики в ютюб на свой, сделанный для этого, канал. Если вам придётся всё это продать в далёком будущем, у вас есть документы и видео в подтверждение своих слов. Я ни разу не встретил подобного продавана. Одни впариватели.
Правило №7. Никогда не начинайте стройку если у вас нет денег здесь и сейчас на все этапы стройки.
Основное вроде написал. Можно ещё что-нить состряпать если пост зайдёт.
