Весной 2020 года, когда многие страны объявили локдаун, чтобы остановить распространение пандемии коронавируса, остановилось и строительство. Спрос на недвижимость при этом не упал и вскоре стал сильно опережать предложение. Hа рынках недвижимости стал наблюдаться рост цен, бум на загородные дома и поспешное наращивание темпов строительства. Аналитики брокера зарубежной недвижимости Tranio рассказывают, как обстоит сегодня ситуация на рынке новостроек США, Великобритании, Европе и сравнивают это с происходящим в России.
Великобритания: рекордное количество новостроек и рекордный максимум цен
В 2020 году рынок новостроек Великобритании находился в упадке: Национальный совет жилищного строительства зарегистрировал чуть более 123 тысяч новых объектов в 2020 году, на 23% меньше, чем в 2019. Несмотря на то, что первый британский локдаун в марте 2020 года официально не распространялся на стройки, министерство здравоохранения разрешило продолжать строительство, только если рабочие находятся на расстоянии двух метров друг от друга. Выполнять эти условия было невозможно на большинстве стройплощадок, поэтому фактически строительство остановилось. Строительный сектор возобновил полноценную работу с 4 июля 2020 года, когда Великобритания ослабила локдаун.
Недостаток предложения привёл к тому, что в первой половине 2021 года количество выставленных на продажу домов упало на 25% по сравнению с тем же периодом 2020 года. Также, как пишет The Guardian, из-за пандемии выросло количество желающих приобрести дом в сельской местности, где исторически существует не так уж много доступных предложений.
Большой разрыв между спросом и предложением привел к тому, что летом 2021 года цены на жильё на 30% превысили уровень цен до кризиса 2008. В августе, по сообщению британского банка Halifax, цены на недвижимость в Великобритании достигли исторического максимума: средняя стоимость жилой недвижимости составила почти 263 тысячи фунтов. Это почти на 10% выше, чем в июне 2020 года.
Основные проблемы сектора строительства во второй половине 2021 года — это нехватка стройматериалов и квалифицированных рабочих. По данным The Guardian, 8 из 10 британских строительных фирм жалуются на рост цен на материалы. Также строители отмечают проблемы с доставкой, появившиеся после выхода Великобритании из Евросоюза.
Тем не менее, британская строительная отрасль активно восстанавливается после коронавирусных ограничений. Во втором квартале 2020 года было построено 46 452 домов — рекордное количество с 2007 года. С февраля по июнь 2021 года строительный сектор показал самые высокие темпы роста производства с 2014 года. Правда, в июле индекс строительной активности опустился с 66,3 до 58,7, однако значением выше 50 указывает на расширение сектора.
США: исторический минимум ставок по ипотеке и рекорды строительства
Bloomberg назвал 2020 год самым продуктивным в США с 1990 года: в стране началось строительство 389 тысяч квартир. Стройка была приостановлена на короткий период весной 2020 года. В зависимости от штата, строители отдыхали с конца марта по конец апреля.
В июле 2021 индекс строительной активности составлял 80, а в ноябре 2021 был зафиксирован рекордный показатель — 90. Наименьшая активность была в стране в апреле 2020 — тогда индекс составлял 30. Тем не менее, как и Великобритания, американские строители испытывают трудности с поставками стройматериалов и недостатком кадров. Судя по нынешним темпам строительства, в 2021 году будет начато 446 000 квартир.
Несмотря на такие внушительные цифры, в стране наблюдается нехватка жилья. По оценкам Bloomberg, американцам не хватает 3,8 миллионов юнитов жилья, причём ещё в 2018 году это количество составляло 2,5 миллиона.
Такой значительный спрос провоцирует рост цен: с сентября 2020 года по февраль 2021 года цены на вторичное жильё выросли на 20%. По данным Национальной ассоциации риелторов, средняя стоимость жилья в США — $363 300.
Как пишет Vox, причиной спроса на недвижимость после пандемии стали низкие ставки по ипотеке — в 2021 они достигли исторического минимума. По данным издания, количество заявлений на покупку дома в ипотеку выросло на 33% по сравнению с 2019 годом.
Германия: непрекращающееся строительство не успевает за спросом
В Германии правительство официально не останавливало строительство, однако многие строительные компании были вынуждены прекратить работу, так как не могли выполнить государственные указания как, например, требование о дистанции между работниками.
В сентябре 2020 года немецкое правительство одобрило возведение 30 000 квартир, что составило прирост в 0,9% по сравнению с сентябрём 2019 года. Тогда как с января по сентябрь 2020 года прирост составил всего 4,2% по сравнению с тем же периодом 2019 года. По данным Deloitte, всего за 2020 год в Германии было завершено строительство 306 376 квартир.
За 2020 год цены на жилую недвижимость в Германии выросли на 11%, как пишет Politico. По данным агентства недвижимости Baufi24, с ноября 2020 года по апрель 2021 года цены выросли на 6% по сравнению с предыдущими шестью месяцами. Средняя для Германии цена за квадратный метр на сентябрь 2021 года — 3 037 евро.
По словам директора Baufi24, рост цен вызван спросом на жильё, намного превышающим предложение, а также связан с низкими ипотечными ставками. DW также сообщает об огромном спросе на жильё: по данным издания, на одно объявление о сдаче квартиры в Берлине в среднем приходит 300 откликов от потенциальных арендаторов.
Австрия, Польша и Румыния — лидеры по количеству строек на душу населения
Если говорить о Европе в целом, Евростат пишет о ранее невиданном снижении строительной активности в марте–апреле 2020 года — на 25,4%. За ним последовал прирост в 21,6% в мае.
Также, по данным Евростата, особенно сильно коронавирус ударил по строительным отраслям Италии, Франции и Люксембурга, где за период с февраля по апрель 2020 года строительная активность упала на 70,6%, 64,4% и 55,0% соответственно.
Франция активно восстанавливается: прирост активности с апреля 2020 по апрель 2021 составил 164%. В январе 2021 года она достигла препандемийного уровня строительства, однако в феврале снова начался спад.
В целом, по данным Deloitte, во Франции в 2020 году было завершено больше всего квартир в Европе — 381 600. За ней следуют Германия и Польша — с 306 376 и 221 400 построенных квартир соответственно. Среди европейских стран Польша — лидер по количеству завершённых строек на 1000 жителей, там этот показатель составляет 5,79. За ней следуют Франция (5,66), Бельгия (5,45) и Норвегия (5,41).
Франция, Германия и Польша также стали лидерами по количеству начатых в 2020 году строек: во Франции началось возведение 376 700 квартир, в Германии — 232 100, в Польше — 223 800. Также это единственные европейские страны, где в 2020 году началось строительство больше 200 000 квартир.
В Финляндии, где не вводилось серьёзных ограничений, строительная активность снизилась незначительно, а в Дании, Швеции и Румынии — она даже выросла в период с февраля по апрель 2020.
В апреле 2021 года только 4 из 16 стран ЕС, данные по которым смог собрать Евростат, достигли докризисного уровня строительной активности — это Нидерланды, Австрия, Румыния и Болгария.
Австрия также является лидером по количеству начатых в 2020 году строек на 1000 жителей, как показывает аналитика Deloitte. Её показатель составляет 10,9. Также больше всего строительств началось в 2020 году в Румынии (7,5 на 1000 жителей) и в Польше (5,9).
В Германии, Бельгии, Швеции, Финляндии и Португалии строительство почти вернулось к старым темпам. В то время как в Чехии, Испании, Франции, Венгрии, Польше, Словении и Словакии темпы строительства пока ещё на 5% ниже по сравнению с уровнем до пандемии.
СПб и Севастополь — лидеры российской стройки в 2021
В Москве и Подмосковье стройка была заморожена с 13 апреля по 12 мая 2020 года.
Как пишет ТАСС, по итогам 2020 года объемы ввода жилья в России составили 80,6 млн кв. м — это на 1,8% меньше по сравнению с 2019 годом. При этом с января по июнь ввод жилья снизился на 7,1% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года, по данным Росстата.
При этом больше всего было построено жилья в Ленинградской области, Севастополе, Московской, Калининградской, Липецкой и Тюменской области.
В первом полугодии 2021 года количество нового жилья в России выросло на 29,7% в годовом выражении. Наиболее ощутимый рост темпов ввода жилья пришелся на второй квартал — 47,1%. Коммерсант объясняет это как увеличением темпов строительства, так и эффектом низкой базы: так как в апреле 2020 года из-за пандемии коронавируса приостанавливались стройки, стартовый показатель был слишком низким («так, апрельский рост на 87,6% произошел на фоне провала в апреле 2020-го сразу на 33,4%», поясняет издание).
Загородные дома и участки подорожали на 30–50% в 2021
В результате пандемии в России наблюдается спрос на загородные дома и земельные участки, по словам опрошенных Коммерсантом экспертов. Многие девелоперы планируют строительство новых коттеджных посёлков, вследствие этого спроса цены на такие участки выросли на 30–50%. По данным Авито, в мае 2021 средняя стоимость загородного дома в Московской области составила 4 млн рублей, что на 33% больше, чем год назад.
Как и в США, на спрос среди россиян влияет программа льготной ипотеки. По словам цитируемого РБК эксперта, 98% из тех, кто собирается покупать жильё в Москве, рассматривают ипотеку, при этом 52% хотят использовать кредит как основную возможность покупки жилья.
В целом, цены на жильё в России выросли на 11% в первом полугодии 2021 года, по данным Knight Frank.
Выводы
В целом, несмотря на остановку строительства в большинстве стран, темпы глобального строительства не приостановились. Подстёгнутые небывалым спросом, строительные рынки показывали рекордные результаты во время пандемии. Решит ли это проблему дисбаланса спроса и предложения, покажет время.
