Подслушано Бизнес

Аренда квартир это слишком банально и перегружено решил я и стал выкупать парковочные места в строящихся жилых комплексах для последующей сдачи в аренду.

Плюсы:

- низкая стоимость (относительно квартир) до самого последнего момента, так как люди с трудом в ипотеку берут жилье и никаких мыслей о парковке авто у них в этот момент не возникает
- отсутствие угрозы уничтожения или повреждения ( в отличие от квартиры)
- сдал и забыл.

Как только я купил первые 5 парковочных мест в подземном паркинге у меня возникли трудности с желающими снять их в аренду.
Что я только ни делал: Авито, соцсети, объявления на подъездах, менеджеры, оккультные обряды и т.д..
И в то время когда я уже почти отчаялся я случайно встретил человека, который в 90-х владел большой автомобильной стоянкой.

Итак:
Когда дом заселён, выкупаем на авторазборка какой нибудь дорогой автомобиль (можно без двигателя) главное внешний вид. Привозим его во двор и через пару дней снимаем с него колеса и ставим на кирпичи. Через несколько дней, повторяем манипуляцию, но в этот раз оставляем автомобиль с колёсами, но разбиваем стекла. Через неделю другую, привозим с металоприемки сгоревший автомобиль и т.д..
Через несколько недель к вам выстроится очередь из желающих заключить договор. Со временем постепенно перевозим эти машины в другой жилой комплекс где начинаете задавать парковочные места.
Можете благодарить.

По идее это должен быть человек, который точно знает, как решить проблему и может научить. В моем случае была задача роста прибыли (вот такой вот уникальный запрос) и выхода к определенным показателям.

Послушал, что человек говорит - всё очень убедительно. Заплатил, начали. Спустя 2 с кепкой месяца и природном отсутствии результата (не всё же сразу!) в личной и очень искренней беседе этот бизнес-тренера поделился, что у него самого долгов на 0,2 млн $, а лучший способ решить проблему с кредиторами - не брать от них трубки....

Тут-то меня и осенило. Как человек с долгами, которые он не может закрыть (да и не пытается) более четырех лет может научить меня чему-то нужному в сфере денег доходов и заработков?! Откуда ему-то это известно? Вот уж воистину, тренеры не играют.

Я с ним разумеется больше не работаю. Когда-то у меня было правило, которое со временем забылось - сравнивать то, что человек говорит с тем, что он делает, вернее с результатами его действий. Если кто-то учит осознанности, я смотрю, насколько он сам осознан. Кто-то делится мастерством написания текстов - а хороши ли его тексты? Это вроде и так понятно. А я вот забыл..

Благодаря этому подходу я кстати нашел вообще бомбического коуча для предпринимателей (если что, это не тот, кто вас чему-то учит, а тот, кто помогает найти решение там, где никто никогда его не находил и типового решения в принципе не существует), работаю с ней уже более двух лет и не нарадуюсь. Это я к тому, что не имею привычки хронически ошибаться в людях.

А вот тренера выбрал, что называется, спустя рукава...

Теперт вопрос к залу. Кто бывал "в долгах как в шелках", на какие суммы и как вам удавалось из долговой ямы выбраться? И удалось ли? Вот об этом если можно по-подробнее. Прямо насущный вопрос, так как я вот понял, что моего жизненного опыта абсолютно недостаточно, чтобы на него ответить. Просто тренер-то вряд ли долги не платит от хорошей жизни, а за 4 года уже что-то можно бы было и придумать. Насколько это трудно выбраться, когда сумма долга превышает ваш месячный доход в 150 раз? Кстати, как вообще люди набирают кредитов при такой пропорции ?

Они не по очереди. Они вместо. Или так или так. Или я мыслю как предприниматель - и стремлюсь к созданию больших систем.
Или думаю как наемный сотрудник. То есть мы делаем на 90% ровно тоже самое что и на наемной работе. Мы не занимаемся бизнесом. Мы работаем. Не до бизнеса сейчас. Нет денег. Нет сил. Нет времени. Нет знаний (список оправданий вам хорошо знаком. Мы умеем его творить на автопилоте)
Почему мы не переходим в бизнес, а остаемся в самозанятости ? Есть несколько очень веских причин.

1. Уровень риска. В самозанятости мы занимаемся понятными вещами. Уровень турбулентности и риска низок. Да, нам кажется, что мы решаем каждый день много проблем. Но проблемы эти понятные и однотипные
2. Понятность и предсказуемость. Мы можем много рассказывать о том как нам плохо, но в реальности положение наше вполне предсказуемо. Мы решаем знакомые проблемы понятным способом.
3. Низкая ответственность. Самозанятый отвечает за себя, свою семью, может быть частично команду. Нет мысли взять ответственность за отрасль целиком, за город или даже страну. Эти мысли кажутся бессмысленными. Низкая ответственность приводит к низким рискам.
4. Нулевая конкуренция. При объемах продаж до 1 миллиона в месяц, в принципе, не важно сколько игроков на рынке. Можно иметь слабый продукт, слабую команду, слабые системы и быть в плюсе. Со сменой масштаба мы выходим в риск того, что нас начнут сравнивать.
5. Нет небходимости выкладываться на 100%. Ты можешь позволить себе быть медленным, не внедрять новые технологии, не заниматься управлением. А делать то, что тебе нравится. Заниматься продуктом.
6. Нет необходимости в системах привлечения клиентов. И системах продаж. Нас устраивает сарафан. Мы даже гордимся тем, что к нам приходят по рекомендациям.
7. Нет необходимости заниматься такими вопросами, как стоимость активов, рентабельность, найм сильных сотрудников.
8. Простые налоги. Да мы плачем и даже их не платим. Но в реальности, при оборотах меньше 120 млн в год с налогами все очень просто. И если не перешагивать этот рубеж можно жить хорошо.
9. Нет необходимости быть лучшим. Достаточно просто быть не сильно хуже других.

Переход от самозанятости к бизнесу - это не про системы. И не про опыт. А это изменение отношения к себе и своему бизнесу. И при желании можно сделать это за один шаг. Только способны на это единицы. И не потому, что они слабые или какие то не такие. А просто потому, что слишком многое нужно менять. И нет цели ради чего.
Бизнес начинается с большой цели. Когда ты понимаешь что твое личное потребление - цель слишком мелкая для бизнеса. И нужна цель другого порядка.
Затем мы переходим к формированию продукта и бизнес-модели. И то и другое - излишние сложности для самозанятости.

А Вам больше нравится в самозанятости? Или вы строите бизнес ?

P.S. Кстати, в самозанятости нет ничего плохого. Каждому свое. И самозанятые делают важное дело. Просто не нужно путать эти две стратегии находиться в иллюзиях. Сделать шаг к реальности. Это всегда в плюс.

Поделюсь личным опытом и дам полезные советы, как избежать ошибок при покупке франшизы и куда вообще смотреть. За несколько лет, предшествующих этой истории, я накопил небольшой личный капитал на оказании услуг страхового агента. И стал думать, куда вложить часть накопленных денег, чтобы иметь альтернативный доход. Но случилось фиаско.

Меня зовут Роман Юркин, я из Владивостока (Приморский край), ищу и вкладываюсь в разные небиржевые инструменты: прямые инвестиции в бизнес, долги предприятий, бизнес-займы, недвижимость и так далее. В общем, начинающий "Прямой инвестор" - делюсь здесь своим опытом, мыслями и рубрикой #разборка инвестпроектов, чтобы уберечь себя и подписчиков от потерь. Ниже - история одного из моих неудачных влож(ш)ений.

Введение

На дворе стоит начало 2019-го года. Изучаю варианты, где можно надёжно поднять денег (или ещё более надёжно - потерять). До введения пандемийных ограничений остаётся год, но об этом ещё никто не знает. Чёрный лебедь готовится расправить крылья...

Близость Владивостока к Азии определила то, что город в те годы оказался в буквальном смысле наводнён толпами туристов из Китая, Южной Кореи, Японии и в меньшей степени из прочих стран. Вот, например, что писал ТАСС в тогдашних заметках:

Число иностранных туристов, которые посетили Приморский край в 2018 году, составило около 770 тыс. человек. Это на 20% больше, чем годом ранее, сообщает во вторник пресс-служба краевой администрации.

ТАСС

Да и тенденция к росту турпотока была видна мне невооруженным взглядом, ведь и без статистики, выходя на улицу и прогуливаясь по центру относительно небольшого города с населением около 600 тысяч человек, в сезон - примерно с мая по октябрь - можно было наблюдать огромное число иностранцев.

Видя, как местные бизнесмены зарабатывают на турпотоке, я решил, что и мне хочется откусить кусочек этого турпирога, и стал думать над конкретным направлением. Общепит? Нет, такого опыта у меня не было и бизнес слишком уж операционный - в него надо действительно уметь. Торговля туристическими товарами? Тоже много специфики и риск ошибиться с ассортиментом. Услуги проживания? Кажется, то что нужно. Нужна хорошая локация и уютная обстановка для привлечения клиентов, услуга в целом простая - ты просто предоставляешь человеку место (а не думаешь о том, не отравится ли он после твоей стряпни в кафе), а более широкое поле для поиска сотрудников (в отличие от тех же поваров) вроде бы упрощает осуществление такого бизнеса, - подумал я.

Поскольку самостоятельного опыта ведения подобных дел у меня не было, меня озарила гениальная (нет) мысль поискать франшизу хостелов. Стал изучать варианты, коих оказалось немало. В итоге, исходя из стоимости, условий, визуального оформления объектов и качества общения остановился на одном из предложений. Проверил, что по России было несколько (но немного) хостелов под брендом франшизы. Это отчасти меня подкупило. "Ребята опытные", - подумал я.

Конечно же, в коммерческом предложении был сплошной успешный успех и прочий полный вперёд: соблюдение международных стандартов Hosteling International, персональный куратор, маркетинговое продвижение, а также индивидуальный дизайн-проект под совместно выбранное помещение, обучение персонала и "поддержка на всех этапах бизнеса".

Договоры

После переговоров в конце февраля 2019 года мы подписали лицензионный договор (ошибка), по условиям которого я оплатил 300 000 рублей паушального взноса. Договор прислали почтой на подписание, а вместе с договором - ещё и брендированную флэшку. На неё были залиты разные документы, инструкции, бренд-бук и тому подобное. По договору это и есть те самые "ноу-хау", которые получает счастливый обладатель франшизы. И формально на этом обязанности франчайзера исполнены: ты получил тайное знание за 300к - вперёд. Это была самая дорогая флэшка в моей жизни.

Имейте в виду - по лицензионному договору формально вы приобретаете право использования некоей интеллектуальной собственности, собственно и всё. Получил флэшку с инструкциями и логотипом - дальше крутись, как хочешь. Франшиза же в правильном понимании - это не просто передача неких инструкций и логотипа, а совместный бизнес со взаимными обязательствами и ответственностью - и называется он менее популярным словосочетанием "коммерческая концессия" (глава 54 Гражданского кодекса РФ). Далеко не все франчайзеры готовы вести дела по таким договорам, ведь лицензионный договор хуже защищает франчайзи (покупателя франшизы) и не требует регистрации в ФИПС (Федеральный институт промышленной собственности).

После наших переговоров на местной доске объявлений Farpost (это популярный в Приморье аналог "Авито") появились два соседних интересных с точки зрения локации помещения общей площадью 221 кв. м. на первом этаже в трехэтажном доме 1918 года постройки на улице Пограничной, 6А - самый центр города вблизи набережной, ресторанов и прочих мест отдыха и скопления туристов. Предложил франчайзеру рассмотреть данное помещение.

Созвонился по поводу осмотра помещения. Заранее уточнил у франчайзера, какую информацию понадобится собрать и отправить им на согласование. Сделал подробную видеосъёмку, запросил планы помещений. Помещение было в состоянии, требующем ремонта - раньше в нём находился квест, волна популярности которых уже сходила на нет.

Франчайзер ознакомился с собранными материалами, одобрил само помещение и локацию, после чего прислал информацию о примерной стоимости ремонта под их требования, исходя из собственного опыта работ на других объектах. И это было немаловажно, поскольку я ввязывался в эту затею в том числе и потому, что озвученная сумма была мне по силам. Понятно, что если нет нужной суммы для запуска объекта - то и начинать смысла бы не было.

И это тоже была ошибка - нужно было в нашем пусть даже лицензионном договоре указать, что данные заверения об обстоятельствах стоимости предстоящих ремонтных работ носят для франчайзи (то есть для меня) существенный характер на основании статьи 431.2 Гражданского кодекса РФ. Это бы сильно упростило мне жизнь в последующем.

Получил форму договора аренды у владельца помещений и отправил персональному куратору на согласование. Единственная правка, которая была внесена в договор аренды: фамилия директора компании-арендодателя была исправлена с верной "Черес" на "Через", хотя правильная фамилия легко проверяется через ЕГРЮЛ и множество онлайн-сервисов, например, checko или rusprofile. Посмеялся. Но уже тогда от этой мелкой детали стало попахивать жареным. Чуете?

Ударили по рукам с арендодателем и подписали договоры аренды. Долгосрочные на пять лет, ведь я питал уверенность в завтрашнем дне (от слова "день" или "дно" - тогда я ещё не догадывался) и собирался заходить надолго. Но в целом данное желание было продиктовано тем, что помещение требовало ремонта и срок окупаемости по расчётам был больше года, а вкладываться в помещение с краткосрочной арендой до года - при таком раскладе, на мой взгляд, было рискованно. Почему договоры, а не договор - формально там было два соседних помещения, которые принадлежали разным юрлицам, хотя и аффилированным. Договоры аренды были заключены на моё юрлицо, а моя половинная часть госпошлины за регистрацию составила по 22 000 рублей за каждый договор, итого на госрегистрацию мной было затрачено 44 000 рублей. А вместе с внесением депозита по договору аренды - ушло 289 680 рублей.

Дизайн-прожекты и строители

Помещения требовали ремонта под стандарты франчайзера по его дизайн-проекту, а владелец помещения предоставил мне арендные каникулы на полтора месяца. После замера помещений и отправки актуального плана франчайзеру я ожидал получить проработанный и наиболее оптимальный проект. Ведь я ожидаю, что со мной работают профессионалы.

Когда я получил первый вариант планировки и план монтажно-демонтажных работ, я ох... как сильно был удивлён. В планах предлагалось осуществить демонтаж части оконных и дверных проёмов. А это - наружные несущие стены. В здании 1918 года постройки. В центре города. Ну, вы поняли. Думали ли люди головой, когда решили предложить затронуть несущие стены в старом здании, и осознавали ли, какие для согласования таких работ потребуются затраты времени и других ресурсов - для меня осталось вопросом.

Параллельно случился момент не менее интересный. Одно из помещений на 4 кровати было предложено сделать площадью 15 кв. м. Благо, я самостоятельно изучил ГОСТ Р 56184-2014 «Услуги средств размещения. Общие требования к хостелам», где в пункте 5.7.4 сказано, что должно быть предусмотрено не менее 4 кв. м. на одну кровать. То есть, в данном случае при 4 кроватях - это минимум 16 кв. м. На моё замечание о данном нарушении поступило предложение, спорящее по своей гениальности с общей теорией относительности, поэтому приведу в первозданном виде:

И тут мне показалась детской забавой та оплошность с фамилией директора при согласовании договора аренды. Здесь уже сомнения в компетенции и адекватности этих товарищей становились серьёзнее. В итоге - планировку я рисовал им сам в пресвятом пейнте. На её основе и была в итоге сформирована конечная планировка объекта, в которой не затрагивалась ни одна из несущих конструкций и соблюдались требования к площади, а под финальную планировку был сделан дизайн-проект. Запах жареного усилился.

Пригласил на осмотр помещения несколько ремонтно-строительных бригад. И по знакомствам, и с объявлений. Показал им дизайн-проекты и требования к материалам. Ушли считать сметы. В итоге ни одна из предварительных смет даже близко не была похожа по своей цифре на то значение, на которое меня ориентировал франчайзер при согласовании помещения и заключении лицензионного договора. Реальная стоимость ремонта оказалась в 3-5 раз выше озвученного.

И тут я снова ох... как сильно удивился. Во-первых, нужную в реальности сумму я был тратить не готов. Во-вторых, доходность объекта оставалась бы прежней, а расходная часть на запуск проекта окажется существенно выше, что уведёт срок окупаемости за горизонты разумного. Жареным уже не пахло. Им смердило.

Ну, и так, ради хохмы, ещё одна мякотка - внезапный сюрприз для франчайзера, что в доме не предусмотрена городская горячая вода. Театральные вздохи удивления, ахи и охи. Занавес. Узнать заранее все детали о помещении, важные для функционирования хостела, видимо, было нельзя. "Координально":

Претензия

Понял, что крепко влип. Желания начинать какие-либо ремонтные работы и вести бизнес с этой конторой у меня не было. По условиям договора аренды при его досрочном расторжении я должен был известить арендодателя заранее - за 3 месяца. Это означало, что хочешь не хочешь - нужно будет нести расходы на оплату аренды за всё это время, ведь отведённые полтора месяца арендных каникул истекали уже вот-вот и начнёт капать полный тариф. Провёл переговоры, объяснил ситуацию, мне пошли навстречу и расторгли договор по соглашению сторон. Но внесенные депозиты, конечно, удержали, что выглядело справедливым, ведь владельцу помещений придётся заново искать другого арендатора.

Мои вопросы о том, с какого потолка была взята стоимость ремонтных работ, где найти такие бригады и могут ли они сделать ремонт в моём городе - остались без ответа. Направил досудебную претензию, в ответ на которую мне сообщили, что договоры аренды я заключал самостоятельно, все требования ГОСТ мне следовало учесть самостоятельно, строительные бригады хотят на мне нажиться, а предоставляемые мне франчайзером модели "не являются императивными и могут быть изменены". Особенно порадовали рассуждения о моих фантазиях. Если коротко: до того, как ты заплатил - "полное сопровождение бизнеса", после оплаты - "думай сам".

Что ж, ладно, во избежание последствий собственных фантазий я обратился в независимую экспертную организацию, которая специализируется на вопросах в области строительства и ремонта. Мной были поставлены вопросы о том, какова стоимость предложенных работ по среднерыночным расценкам, а также соответствовали ли предложенные франчайзером планировки российским ГОСТам и СНиПам и было ли возможно в принципе оказывать услуги хостела в данном помещении.

В итоге: стоимость ремонта по среднерыночным расценкам по мнению эксперта оказалась более чем втрое выше, что подтвердило моё мнение о заниженных цифрах от франчайзера, который вожделел получить 300 тысяч рублей паушального взноса. Кроме того, в данном помещении по выводам эксперта в принципе невозможно было оказание услуг хостела, поскольку отсутствовал доступ к вентиляционной шахте. А чтобы организовать вентиляцию - пришлось бы тянуть вентиляционные короба снаружи здания с согласия всех собственников помещений и при наличии разрешения от муниципалитета. Надо ли говорить, что это равнозначно "невозможно". И надо ли говорить, что франчайзер перед заключением договора аренды не потрудился предупредить меня, что нужно заранее узнать, а есть ли в помещении доступ к вентшахте.

Суд

Поскольку франчайзер находился в Москве, а оба участника лицензионного договора - юридические лица, исковое заявление по законодательству надлежало предъявить в Арбитражный суд г. Москвы. Это совпадало и с договорной подсудностью. Подыскал через сайт-агрегатор юриста. В итоге консультаций и обсуждений пришли к выводу, что следует подать иск о признании лицензионного договора недействительным как заключенного под влиянием заблуждения для того, чтобы вернуть и паушальный взнос 300 000 рублей, и взыскать убытки, понесенные на оплату аренды 289 680 рублей.

Судом было возбуждено производство по делу № А40-32721/2020. Забегая вперёд, скажу, что были пройдены все четыре инстанции вплоть до Верховного Суда РФ и везде был проигрыш. Вкратце выводы судов: договор всего лишь лицензионный, "ноу-хау" тебе передали, дальше крутись как знаешь, а то, что помещение было выбрано изначально неверно - не ответственность франчайзера, ты сам должен был обратить внимание на соблюдение ГОСТ и СНиП. По правде говоря, с мнением судов я согласился. Действительно, мне следовало быть осмотрительнее и сильнее выстроить собственную защиту на этапе заключения договора, ведь доказать заблуждение в коммерческих отношениях крайне проблематично. Кому интересно - с текстами судебных актов можно ознакомиться по кликабельной ссылке на номере дела.

Советы

Что рекомендую учесть, чтобы избежать подобных ситуаций и защитить себя:

• Заключать не лицензионный договор (статья 1235 ГК РФ), а договор коммерческой концессии (глава 54 ГК РФ), который в большей степени соответствует понятию франшизы, ведь в данном случае законом прямо предусмотрено, что франчайзер обязан не просто передать "ноу-хау" на флэшке, но и несёт обязанности сопровождения своего франчайзи (статья 1031 ГК РФ), а также совместно несёт ответственность перед потребителями, если вдруг окажется 4 кровати на 15 кв. м. или выяснится, что в хостеле нет вентиляции (статья 1034 ГК РФ).

• При заключении что лицензионного, что концессионного договора - включить в договор обстоятельства, из которых вы исходите при заключении сделки и которые считаете важными, обозначив их (статья 431.2 ГК РФ). Например, в моём случае это была стоимость ремонта помещения и соответствие помещения требованиям российского законодательства для размещения хостела, а также некоторые другие важные, но менее существенные заверения. Если бы я потребовал включить их в договор, то добиться возврата паушального взноса и возмещения убытков было бы куда проще.

• В договор следует внести конкретные зоны ответственности и обязательства франчайзера, а также сроки их исполнения и санкции за нарушения, чтобы потом не вышло так: "Суд исходит из того, что, исходя из буквального толкования указанного пункта, предмета договора и предпринимательской цели, которой хотел достигнуть истец, ответчик обязался консультировать истца, однако не принимал на себя обязательства по проверке помещений под хостел на их соответствие ГОСТам". В общем, консультировать - не мешки ворочать.

• "Доверяй, но проверяй". Как и думать своей головой. Нужно собирать максимальное количество информации и несколько мнений. В моём случае, к примеру, я мог бы договориться ещё до заключения договоров с владельцем помещений о приходе на объект нескольких строителей, чтобы понять хотя бы примерный бюджет затеи по ремонту помещений исходя из их состояния и местных расценок. Тогда, возможно, я бы заранее осознал, что указанная франчайзером цифра очень далека от реальности и даже не стал бы в это ввязываться. Так же как и понял бы, что помещение не соответствует требованиям ГОСТ для организации хостела, что позволило бы усомниться в квалификации франчайзера ещё до заключения договора аренды.

• Проверять, так ли хорош бренд и нужен ли он вам в принципе. Франшиза прежде всего нужна для того, что воспользоваться силой и узнаваемостью бренда, что снимает часть вопросов потребителей на входе, а также чтобы опереться на реальный опыт организации и управления бизнесом. Если с франшизой сложнее, чем без неё - долой такую франшизу.

Потери

Итог моих расходов, не считая потери нервов и времени:

• паушальный взнос 300 000 рублей

• расходы на аренду 289 680 рублей

• судебные госпошлины 29 794 рубля

• юридические услуги 56 000 рублей

• экспертиза 20 000 рублей

• билеты на самолёт для участия в судебном заседании апелляционной инстанции 26 000 рублей

• Итого 721 474 рубля

Отделался малой кровью, в общем. Получается, вышло даже к лучшему, что процесс не дошёл до ремонта и начала деятельности, ведь проработать было бы суждено в лучшем случае полсезона, а дальше началась бы пандемия... Так что случай вышел неоднозначным: без хэппи энда и с ним одновременно.

Дальше расскажу, как вложил сначала около 200 тысяч, а затем 2 миллиона рублей в фермерские магазины и что из этого вышло. А также о том, что как мы с товарищем вкинули на двоих около 9 миллионов в производственный стартап и к чему это привело... Также я веду телеграм-канал "Прямой инвестор", где рассказываю о реальном личном опыте, удачах и провалах, а также делаю #разборки инвестпроектов, дабы коллективным разумом уберечь себя и подписчиков от необдуманных вложений. Если заметка понравилась - поставьте лайк для продвижения публикации. До скорого!