Лига Юристов

Могу предложить следующую защиту добросовестных приобретателей, если уж вы попали в такую ситуацию и вынесено решение не в вашу пользу:

1. Подайте ходатайство об определении порядка исполнения судебного решения.

Объясню свою мысль.

В настоящее время, после признания сделки недействительной, суды по своей инициативе применяют реституцию, однако, не все знают, что в ГК есть новая норма - пп.2 п.3 ст. 307.1 «Применение общих положений об обязательствах». Она гласит, что общие положения об обязательствах распространяются и на отношения, связанные с применением последствий недействительности сделки.

Эта норма очень важна, потому что распространяет общие положения об обязательствах на условия реституции.

Дальше мы идем в 328 ст. ГК и читаем про условия встречного исполнения обязательства.

2. Укажите суду, что так как ваша недействительная сделка была обусловлена совершением одновременных действий, то на нее распространяется указанная выше ст.328 ГК. Она гласит(п.2), что:

«В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков».

Ссылаясь в ходатайстве об определении судом порядка исполнения решения на эти две статьи мы тем самым суду говорим: «Суд, определи порядок, чтобы все получили себе причитающиеся по реституции. Обяжи сначала продавца квартиры внести средства на депозит судебного департамента и только потом Росреестр внести изменение в запись ЕГРН. Аргументируйте тем, что такое может быть, что продавец может быть одновременно и с деньгами и с квартирой, а вы без того и другого, ведь все понимают, что продавец легко может денюжки скрыть и пристав о них никогда не узнает.

Надеюсь, понятно донёс мысль.

Резюмируя:

При вынесении решения о признании сделки недействительной, мы как добросовестные приобретатели:

• подаем ходатайство об определении исполнения судебного решения. Ссылаемся там на ст. 307.1, 328. Просим суд признать новые обязательства встречными, применить к ним п.2 ст. 328 и определить удобный и защищающий добросовестного приобретателя порядок исполнения решения.

Всем удачи! Будьте 100 раз внимательны при заключении сделок с недвижимостью!

В 2022г. скоропостижно, от рака умерла мама. В 2025 в соцсетях нас (детей) находит родная сестра отца и сообщает - отец умер в ноябре 2024. Просит написать отказную от наследства. С её слов, он имел 1/7 в праве собственности в квартире своих родителей. Также, просит прислать сканы документов (св-во о рождении, св-во о разводе и что-то ещё). Зарывшись в бумажный архив, нахожу св-во о собственности на землю, точнее, на земельный пай на имя отца. Выдано аж 25.07.1994г. Напомню, он уехал из страны в 1995г. Естественно - бегу к адвокатам на консультацию. Писать отказную? А как? А как лучше поступить? Смысл в чем... Нам нах не упёрлась доля в квартире в Узбекистане. Родственникам же с той стороны нах ненужна земельная доля в России. А вот я бы очень хотела хотя бы землю в наследство, поскольку от родителей и так ничего не досталось. И... Адвокаты наши местные и нотариусы развели руками - х.з., как вообще себя вести в данной ситуации. Одни говорят - беги в суд, восстанавливай сроки наследования. Другие говорят - забей, поскольку право на землю он утерял с вероятностью около 100%. В общем, решилась я на подачу иска "о восстановлении сроков наследования". Сегодня было заседание суда, в котом узнаю : его земельный пай признан невостребованным. Право собственности признано за сельской администрацией по решению суда от 29.03.2013. Что касается иного имущества - оно не выявлено. Попросила суд сделать перерыв, для ознакомления с решением от 2013г. Там, вроде, и зацепиться не за что... Единственное - ответчик (отец) не был извещён должным образом, поскольку, его место жительства неизвестно. Миграционная служба предоставила справку: на территории области не зарегистрирован. Суд предоставил гос. адвоката. Тот естественно "возражал"... Ну, и на этом всё. В общем, сельская администрация радостно оформила земельный пай в свою собственность.

Собственно вопрос два:

1) каковы шансы на положительную апелляцию на судебное решение 2013г? Есть ли вообще шанс восстановить право собственности?

2) отажет ли суд в "восстановлении срока наследования" на основании того, что отсутствует наследная масса?

Прошу прощения за столь длинный текст. И так, по возможности старалась сократить🤭. Буду рада любым ответам и комментариям! Абсолютно!!! Следующее заседание суда назначено на 05.11.2025. Понимаю, что ничерта не успеваю подготовиться🤯. Да и вообще, есть ли смысл бороться? Или я дура полная и мне лучше сидеть на попе ровно.... 🤦

Разъясняю: бабушка была убеждена мошенниками, что сделка - фиктивная, т.е. перехода права собственности не происходит. И бабушка, продавая квартиру, не имела намерений на отчуждение квартиры!

И с одной стороны - да, бабушка сама дура. С другой стороны, представим ситуацию, когда девушка приходит в полицию, заявить об изнасиловании, а ей дежурный такой говорит:

- Так, мать, правильно! В тренажерку ходила? Жопу качала? Вот тебя и изнасиловали!

Некорректный пример. Давайте разберем ситуацию на примере изнасилования, только подробнее и ближе к предложенной ситуации.

Допустим есть йуная, привлекательная и не слишком умная особа, с которой хотят вступить в половую связь путем обмана. Для этого ей звонит мошенник и предлагает поймать опасного преступника, но для его поимки необходимо, чтобы эта девушка со злодеем переспала. И допустим девушка соглашается. Она согласно инструкции выкладывает объявление на сайте знакомств о продаже квартиры желании приятно провести вечер, вступает в переписку с ничего не подозревающим человеком, они встречаются и идут к нотариусу в сауну.

Дальше возможны два варианта. Если во время активной прелюдии, раздевания и надевания презерватива девушка вдруг скажет - ой, а я на секс не подписывалась, тебя уже должны были поймать сотрудники "Главного УФСБ МВД по внешней разведке Верховного суда", то вменяемый мужчина, глядя на такую йуную особу попросту растворится в закате. Но ведь наша девушка бабушка ни слова ни полслова никому, ни нотариусу, ни риэлтору ни в отделе регистрации сделок! Хотя ее много раз спрашивают.

Ну и второй вариант. Парочка занимается сексом, после чего девушка, не наблюдая задержания "злодея" прямо на ней - бежит в дежурную часть с заявлением об изнасиловании. А что говорит закон о половой связи под влиянием обмана (обещаниями жениться, дать денег, купить дорогую вещь)? А закон говорит, что такая половая связь не является изнасилованием.

Таким образом, дежурный скажет девушке, что она могла мечтать себе о чем угодно, но в произошедшем виновата только она сама.

Виктимное поведение жертвы никак не отменяет факта совершения преступления в отношении жертвы!

Полностью согласен. Но есть нюанс - покупатель не имеет никакого отношения к факту совершения преступления, но тем не менее несет материальную отвественность за него. Что нарушает правила игры, созданные государством.

Еще один немаловажный вопрос, тоже прозвучавший в комментариях неоднократно: а если бабушке понравится и она начнет так квартиру каждый месяц впаривать, а потом в полицию бежать?

Нет, это так не работает!... ... на квартире наложен запрет на регдействия, т.е. продать ее снова бабушка уже не может.

Полностью согласен. Но действуя в рамках предложенной ситуации мошенник может попросту менять бабушек. Что и происходит в настоящее время. Порочна сама схема.

Это - ответ на еще один вопрос, тоже неоднократно заданный. Мол, что за фигня - суд квартиру возвращает, а деньги? Суд возвращает и квартиру, и деньги. Другой вопрос, что квартира - вот она, ее вернуть проблем не составляет, а вот денег уже нету...

А если предложат продать квартиру, а деньги ей отдадут когда-нибудь потом, с пенсии или доходов будущих наследников - что скажет на это любой вменяемый продавец?

Квартира это не акции предприятия, не абстрактное имущество, не цифры на счету. Квартира (в подавляющем большинстве ситуаций) это возможность нормально жить, а покупателя этой возможности лишают.

Сейчас у читателей подгорает от заметок в СМИ о том, что суд решил вернуть квартиру бабушке. Но если квартиру бабушке не возвращать, если будут заметки в СМИ о том, что бабушка, которую развели мошенники, замерзла под мостом - подгорать будет не меньше.

Возвращаемся к начальному вопросу. Кто создал правила игры, которые по факту не работают? Государство.

Кто обманул покупателя и промолчал о нежелании продать квартиру? Продавец

Кто обманул бабушку и получил деньги? Мошенник

Кто добросовестно играл по правилам и не похищал чужого? Покупатель.

Вопрос - почему ответственность за ситуацию возлагается на единственного участника, который никого не обманул и ничего не нарушил?

При этом, внезапно, бабушка может вообще никому ничего не заплатить совершенно законным образом! А именно - имея из имущества единственное жилье, что мешает бабушке обанкротиться? Да ничего! И тогда покупатель совсем останется с носом!

Хочу отметить, что проблема носит еще и долговременные последствия - когда наследники бабушки будут вступать в наследство, и выяснится, что долгов практически столько же, сколько и имущества.

То есть добросовестный приобретатель лишается нормальной жизни и получает многолетнюю проблему, которая может быть когда нибудь разрешится. В лучшем случае он получит назад некую сумму, спустя годы, без учета % инфляции и потерь, которые покупатель понес проживая всё это время на съемном жилье. Ну примерно как в ситуации с вкладами СССР.

Т.е., так или иначе, мошенники создают своими действиями социальную напряженность, еще и с перспективой на несколько лет.

Поддерживаю. Вопрос нужно решать, но не за счет добросовестных граждан, которые играют по правилам, созданным государством.

- Так, мать, правильно! В тренажерку ходила? Жопу качала? Вот тебя и изнасиловали! Бери пример с Клавдии Захаровны - жрет все, как не в себя, в жизни ничего тяжелее тортика не поднимала, так ее за все 65 лет жизни никто не пытался изнасиловать! В приеме заявления отказано - сама виновата!

Или проходит человек, заявить о краже кошелька в маршрутке, а ему в полиции:

- Сам виноват! Купи машину, езди на машине - тогда кошельки в маршрутке воровать не будут!

Внезапно, если б у бабушки не было б квартиры - мошенники не принудили бы продать ее! Т.е. бабушка виновата в том, что у нее есть квартира?

Виктимное поведение жертвы никак не отменяет факта совершения преступления в отношении жертвы!

Еще один немаловажный вопрос, тоже прозвучавший в комментариях неоднократно: а если бабушке понравится и она начнет так квартиру каждый месяц впаривать, а потом в полицию бежать?

Нет, это так не работает! Помимо того, о чем я говорил в первой части, что уголовные дела не возбуждаются на пустом месте (отставить смех!), есть еще одна причина, почему бабушка не сможет продавать квартиру бесконечно.

После первого же решения суда, который присудил отмотать все в состоянии до сделки, покупатель квартиры получает исполнительный лист, по которому бабушка должна ему вернуть полученную сумму, и несет его приставам. Все - на квартире наложен запрет на регдействия, т.е. продать ее снова бабушка уже не может.

Это - ответ на еще один вопрос, тоже неоднократно заданный. Мол, что за фигня - суд квартиру возвращает, а деньги? Суд возвращает и квартиру, и деньги. Другой вопрос, что квартира - вот она, ее вернуть проблем не составляет, а вот денег уже нету... и бабушка выплачивает с пенсии до конца жизни, потом выплачивают наследники...

С одной стороны - как бы да, покупатель квартиры был бы более защищен, если б бабушка, обращаясь в суд, вносила на депозит полученную сумму, но с другой стороны - как бы нет. Потому что денег у нее уже нет.

Да, я понимаю возмущения, что бабушка получает квартиру сейчас, а деньги возвращает когда-нибудь потом, что покупатель фактически остается на улице, не может купить квартиру взамен возвернутой, но давайте не будем забывать, что диван имеет вертолетообразную природу.

Сейчас у читателей подгорает от заметок в СМИ о том, что суд решил вернуть квартиру бабушке. Но если квартиру бабушке не возвращать, если будут заметки в СМИ о том, что бабушка, которую развели мошенники, замерзла под мостом - подгорать будет не меньше.

При этом, внезапно, бабушка может вообще никому ничего не заплатить совершенно законным образом! А именно - имея из имущества единственное жилье, что мешает бабушке обанкротиться? Да ничего! И тогда покупатель совсем останется с носом!

Хочу отметить, что проблема носит еще и долговременные последствия - когда наследники бабушки будут вступать в наследство, и выяснится, что долгов практически столько же, сколько и имущества.

Т.е., так или иначе, мошенники создают своими действиями социальную напряженность, еще и с перспективой на несколько лет.