0 просмотренных постов скрыто
Ответ на пост «Стоит ли покупать дом, построенный на продажу? На чём экономят девелоперы»1
Что-то вы большой процент взяли (30%). Из того, что вижу (провинциальные регионы) он гораздо ниже. Очень много строят диких бригад. И когда общаешься с некоторыми и указываешь на недостатки с тобой просто спорят, заявляя, что они уже 10, 15, 20 лет строят и всё у них хорошо. И вот тут я соглашусь, что у них действительно всё хорошо - построили хню, взяли деньги и уехали. Не так давно был случай (тут правда дом был по заказу)- на указанные ошибки клиенту сказали, что надо было сразу говорить про технадзор - тогда цена у них была бы другая.
P.S. Интересно, тут появится риэлтор из предыдущего поста, который рассказывал как хорошо у них строят дома на продажу.
Технологичный щеледом. Кончилась конопатка? Но у нас есть минвата!
Привет, дорогие подписчики и все, кто интересуется темой загородного домостроения. Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по обследованию зданий. Много лет пишу здесь о своей работе.
Сегодня короткий пост с фоткой. Как-то обследовал щеледом перед покупкой. У него было много дефектов, в т.ч. из-за усадки перекосило эркер, да так, что он утянул с собой кровлю. Но больше всего меня порадовала вот эта течнология.
Течнология, айшайтанмэ!
Все стены были законопачены минватой. Причём, строители просто нарезали 50 мм минвату на ленты и прокладывали её между брусьев. Элегантное решение и даже, в принципе, допустимое. Но есть одно концептуальное но. Минеральная вата, базальтовая вата и стекловата представляют собой нити, которые довольно сильно пылят при продувании. При этом в воздух взлетает огромное количество мельчайших стеклоподобных (оксиды кремния, алюминия и т.д.) иголочек, которые вызывают раздражение органов дыхания и слизистых, а при длительном воздействии могут вызывать аллергию и даже силикоз. И если мы уж решили строить дышащий экобионатуральный дом, то нам сам Ярило велел использовать православный межвенцовый уплотнитель из нашего с Шаманом, любимого, льна. Конечно, он нифига не герметичен, но снизит продувание через щели до уровня "дом должен дышать" с уровня "где вообще стены?". И главное, он не будет выпускать в атмосферу ничего такого, что опасно для здоровья. Ну, если только у вас нет аллергии на лён. А минвата, при отсутствии пароизоляции изнутри дома, будет пылить вредными веществами, а если она дешёвая - то и феноловыми смолами.
В общем, с одной стороны Дедыжили Текнолоджы, а с другой - как-то не по-православному такой дом на продажу строить.
Как обычно на все вопросы отвечаю в каментах или профиле.
Показать полностью
1
Когда понимаешь, что твой бизнес-год — это сериал с непредсказуемым сюжетом
Помните, как в начале года вы составили идеальный план: четкие KPI, продуманная рекламная стратегия, запас по марже и график выплат, от которого не должно быть отклонений? А потом…
Непарадный вход
Всем привет.
Я приобрёл квартиру в старом фонде — в доме, где дата основания указана римскими, а не арабскими цифрами.
Дом привлёк меня исторической ценностью и масштабом: всего три этажа и меньше дюжины квартир. Я сразу подумал, что в таком формате проще договариваться. Про ответственность. Про порядок. Про то, что пора что-то менять.
Я увидел потенциал.
Небольшой дворик — не в момент покупки, а в будущем. Таким, каким он может стать, когда в нём появится порядок. Дом стоит на небольшой возвышенности относительно двора, и в голове сразу возник образ: огороженная территория, ощущение уюта и отдельности. Правда, общего дворового пространства у дома фактически не было — мы и сейчас находимся в закоулке из сараев на «нашей» земле, которая стала нашей совсем недавно. Но обо всём по порядку.
Первое, что я сделал ещё до покупки квартиры — стал знакомиться с соседями. Это, кстати, совет всем, кто выбирает вторичное жильё: сначала посмотрите, с кем вы будете жить. С тремя соседями удалось познакомиться в тот же день. Одна из них — пенсионерка-старожил — сразу выдала сводку за последние 30 лет. Ищите таких людей: отличные информаторы.
Информации оказалось много, поэтому я пришёл в дом ещё раз — познакомиться с остальными. Итог был примерно таким: на первый взгляд — адекватные люди. Но я прекрасно понимал, что на первом свидании не женятся, а возможности проверить всех досконально у меня не было. К тому же квартира вечно ждать не будет.
Квартира продавалась с заметным дисконтом по рынку. Причины были очевидны:
Дом выглядел очень убитым.
Двор с сараями — тёмный, неосвещённый, скорее похожий на место, где тебя ограбят, чем на пространство для жизни.
В квартире — трещины на стенах.
Старый, уставший ремонт.
Долгое время объектом никто не интересовался, продавец постепенно снижал цену. И это неудивительно, если учесть всё выше.
Но я видел потенциал. Реальный.
Отличная локация. Капремонт не за горами. Дом — объект культурного наследия, значит, его не снесут в угоду коммерции, которая спит и видит, где бы воткнуть очередную стекляшку. Просторный двор с естественным рельефом, подъезд, который может стать парадной.
И я решил брать.
P.S.
Этот блог — для тех, кто чувствует, что хочет и может менять своё пространство. И для тех, кто уже это делает, но иногда ловит себя на вопросе:
«Зачем я вообще этим занимаюсь?»
Показать полностью
Ответ на пост «Лучший кадр 2025 года»164
Наш домик в деревне, фото сделано перед возвращением в город. Ночной режим камеры на телефоне порадовал)
Показать полностью
1
Продолжение поста «Как Брежнев нам квартиры раздавал.»2
Кто считает, что в СССР нужно было не только давать квартиры хорошим людям, но и отнимать квартиры у плохих людей (при условии, что взамен будет предоставляться более-менее нормальное жильё по советским меркам)?
Стоит ли покупать дом, построенный на продажу? На чём экономят девелоперы1
Привет, дорогие подписчики и все, кто интересуется темой загородного домостроения. Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по техническому обследованию зданий, пишу здесь о своей работе много лет.
В комментариях к предыдущему посту высказали мнение, что дом, построенный с целью продажи, скорее всего будет некачественным, по причине того, что девелопер скроит на всём, чём можно и иногда даже на чём нельзя. Пойдём разбираться в этой теме!
Для ЛЛ: Чтобы быстро продать дом - надо построить его из дешёвых материалов. Чтобы заработать на таком доме - надо построить его из дешёвых материалов.
Несколько лет назад, обследуя каркасник перед покупкой, я обмолвился продавцу, что работаю в компании, которая строит каркасные дома под заказ. На что он ответил: "Я это проходил и в итоге ушёл в девелопмент. Это гораздо выгоднее и главное, никто тебе не делает мозги. Показываешь заказчику готовый дом. Нравится - покупай какой есть, не нравится - следующий! И никаких гарантий - я же свой дом продаю".
Тот дом в итоге мы купили, хотя он имел некоторые дефекты, но заказчик счёл их несущественными для дачи. Но фраза, высказанная девелопером, запала мне в голову. Работая в стройке под заказ ты тратишь очень много времени на взаимодействие с заказчиком. Что не удивительно, ведь цель строительства дома для человека - максимально удовлетворить его потребности. За 10 лет у меня было 3-4 случая, когда заказчики брали типовой проект и возводили дом по нему без изменений. Один из таких проектов я описывал здесь Как мы строим дома для своих. И как я проверяю их качество. Заказчик этого дома написал что-то в стиле - меня устраивает этот проект, когда сможем начать и кому отдать деньги? Единственное изменение в проекте - на чердак мы сделали полноценную дверь, чтобы можно было удобно затаскивать туда всякое барахлишко. А в остальном строительство шло так, как и должно идти - заехали, построили, заказчик принял, уехали. Все довольны.
Но как правило, люди хотят поиграть со шрифтами хотя бы подвигать стены в имеющейся планировке, а зачастую заказывают индивидуальный проект под собственные потребности. Это увеличивает сроки сделки в целом и зачастую процесс согласований планировок, материалов и коммуникаций занимает больше времени, чем само строительство. Кроме того, строя под заказ подрядчик постоянно находится под контролем заказчика - как минимум, сдаёт ему этапы строительства, а нормальные компании отчитываются о сделанной работе ежедневно. При продаже готового дома ты можешь опасаться только обследования перед покупкой, которое делают далеко не все покупатели. У меня, например, довольно часто бывают заказы типа "мы тут купили дом, можете его обследовать?" Как правило, такие обследования заказывают люди, которые поняли, что с домом что-то не так и пытаются минимизировать ущерб.
В общем, купивший участок девелопер свободен от всех проблем подрядчика. А так как он строит на свои и совершенно бесконтрольно, то у него есть две основных задачи.
Задача первая. Заработать.
Тут всё довольно просто. Принцип купил подешевле - продал подороже работает и в строительстве. Для увеличения прибыли берутся самые дешёвые (иногда даже некондиционные) материалы, нарушается технология строительства, инструкции производителей, нанимаются иностранные специалисты без квалификации.
В качестве фундаментов используются бетонные блоки, уложенные на грунт без подготовки
Или винтовые сваи малого диаметра с широким шагом
Фундаменты выполняются из того, что под руку попало и так, как получилось.
Применяются ненормативные слова материалы - горбыль на обрешётку, спанбонд вместо ветрозащиты, профильная труба вместо свай или блоков.
В каркасных домах экономят, в т.ч. на пиломатериале - стойки выполняют из 25-35 сырой доски, в результате получаем шаткий и хлипкий конструктив. Утепление, как правило, выполняется на минимуме норм региона или ниже.
В брусовых домах традиционно - малая толщина стен, отсутствие утепления и обещания "тёплого зимнего круглогодичного проживания".
В блочных и кирпичных домах - повсеместно использование малозаглублённого или вообще незаглудлённого фундамента без утепления цоколя и отмостки при отсутствии гидроизоляции и цоколя с отмосткой, отсутствии водоотведения и дренирования. В результате, в лучшем случае зимой наблюдаются высокие теплопотери, а в худшем разлом фундаментной ленты морозным пучением.
Кстати, некоторые девелоперы прописывают в ДКП, что покупатель предупреждён о необходимости организации водоотведения, дренирования и утепления с гидроизоляцией. А некоторые не прописывают.
На днях столкнулся с домом, который построили на участке со значительным перепадом. Полы по грунту, ростверк на буронабивных сваях. Планирование участка не выполнили, поэтому грунт из полов собирался высыпаться в ближайшее время, как только завалинка из суглинка размылась бы водой.
Вообще, таких подмывов, разломов и подъёмов морозным пучением у меня целая коллекция.
На кровле традиционно экономят максимально упрощая конструкцию. Например, здесь шинглас набили на OSB, без гидрозащиты.
Задача вторая. Демпинговать.
Чтобы быстро отбивать вложения необходимо быстро продавать дома. А для этого нужно снижать их цену. Что возможно только при использовании бюджетных материалов и левых бригад. Чтобы дом был дешёвым - постройте его из дешёвых материалов!
Таким образом, решить обе задачи девелопер может только через экономию. Чтобы быстро продать дом - надо построить его из дешёвых материалов. Чтобы заработать на таком доме - надо построить его из дешёвых материалов.
Всё было бы неплохо, если бы не факт, что в строительстве слово дешёвый как правило является синонимом слов недолговечный или некачественный. Поэтому, даже внешне похожее на дом здание может в итоге оказаться непригодным для проживания через несколько лет. Но, как правило, новые владельцы узнают об этом уже в первую зиму. Но при отсутствии гарантии на дом девелопера это никак волновать не будет.
По опыту, только 30% домов построенных на продажу полностью отвечают строительным нормам. Хорошие дома существуют, но в среднеценовом сегменте их очень мало. Поэтому, с моей точки зрения, покупать ИЖС у девелопера можно только на условиях гарантий на конструктивную целостность не менее 5 лет. Но таких девелоперов в бюджетном домостроении, наверно, и нет.
Как обычно, на все вопросы отвечаю в комментариях или через контакты в профиле.
Показать полностью
11
1