Случилось удивительное — суды начали отменять уже принятые решения нижестоящих инстанций по "пенсионерским" квартирам, которые бабули сначала продали под влиянием мошенников, а потом решили вернуть себе обратно через гражданские иски. Пока, правда, известно лишь о двух таких случаях, но... Произошёл какой-то сбой системы, ведь обычно-то всё наоборот – счёт тех, кто лишился жилья по аналогичным делам уже идёт на тысячи. Люди остаются и без квартир, купленных, как правило, в ипотеку, и без денег. В долгах и без угла. В Сети происходящее называют "казусом Долиной" — вспоминая историю с квартирой, которую известная певица после продажи смогла вернуть через суд, доказав, что сделка была мошеннической. Царьград же решил разобраться, кто на самом деле стоит за многочисленными "отменами" на вторичном рынке жилья. И пришёл к интересным выводам.
Ежегодно в суды поступает порядка трёх тысяч исков, в которых оспариваются сделки по купле-продаже жилья, из которых три четверти суды удовлетворяют. То есть сделки расторгаются. Какая доля из них относится к "пенсионерским" случаям, точной статистики нет, но есть данные, что число семей, оставшихся и без жилья, приобретённого у бабулек (которые продали его под влиянием аферистов), и без денег, переданных старушками "в изменённом сознании" преступникам, уже превышает три тысячи.
Ну вот смотрите. В 2024-м было продано 2,8 млн квартир и частных домов, из которых на вторичный рынок пришлось чуть больше 704 тыс. сделок. То есть если брать за основу последний показатель, то была оспорена законность всего-навсего 0,42% договоров купли-продажи.
С другой стороны, тем, кто попал в эти несчастные полпроцента, вовсе не кажется, что на такой "мизер" не стоит и обращать внимания как на погрешность.
Правда, с некоторых пор вышестоящие судебные инстанции стали отменять решения, принятые ранее. Уже известно о двух таких вердиктах. Сначала Верховный суд Якутии встал на сторону покупательницы, затем 2-й Кассационный суд в Москве сделал то же самое. Более того, вот уже и Росреестр в лице замглавы ведомства Алексея Бутовецкого предлагает изменить практику расторжения недействительных сделок с недвижимостью — чтобы квартиры, проданные "под влиянием мошенников", оставались в собственности покупателей до возврата им денег.
Но сейчас мы, вероятно, удивим вас ещё сильнее. То, что сегодня получило наименование "казуса Долиной", в реальности происходит давно — значительная часть случаев, рассмотренных в судах, приходится на 2023-2024 годы. Однако бурное обсуждение и освещение в СМИ эти истории получили именно сейчас. Почему? У нас есть объяснение этому явлению.
"Казус Долиной" — челябинский вариант
Одна такая история произошла в Челябинске. В 2023 году Анатолий (имя изменено) — кстати, сам по профессии риелтор — нашёл клиентку, желающую продать двухкомнатную квартиру. 70-летняя пенсионерка была готова на 10%-ный дисконт от средней рыночной цены (1,9 млн рублей вместо стандартных 2,1 млн за аналогичные объекты), лишь бы как можно скорее получить деньги.
Кстати, обратите внимание на основной момент, который должен насторожить: в значительном числе подобных споров квартиры продаются как раз с очень большой скидкой — порой чуть ли не в половину стоимости.
Сделку проводили нотариально, через систему безопасных расчётов. После перехода права собственности ко мне она получает доступ к средствам на специальном счёте. Изначально договаривались, что освободит она квартиру через две недели после сделки,
Однако, как вы уже догадались, пенсионерка не съехала с проданной квартиры до сих пор. Она заявила, что находилась под влиянием мошенников, которым отправила не только полученные за недвижимость средства, но и ещё несколько миллионов рублей, взятых в кредит и даже похищенных из кассы по месту работы.
В итоге получается типичная для "казуса Долиной" схема: обе стороны являются истцами и ответчиками. Анатолий требует выселить пенсионерку из приобретённой им квартиры, а женщина настаивает на признании сделки купли-продажи недействительной.
При этом она не отказывается вернуть средства, но в связи со статусом потерпевшей по делу о мошенничестве и признанием банкротом получить с неё живые деньги нереально.
"Всё шло в обычном режиме — а теперь квартира уже не моя"
Негодование жителя Челябинска усугубляет то, что он, считая себя профессионалом в вопросах продажи недвижимости, максимально подстраховался:
Была заказана юридическая экспертиза, всё шло в обычном режиме. Плюс был задействован нотариус, чтобы продавец показала сознательный характер сделки с её стороны — за сколько и почему продаёт, всё ли устраивает…
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции была проведена психиатрическая экспертиза, которая задним числом констатировала пребывание пенсионерки, страдающей "сосудистым заболеванием головного мозга", в сильном стрессовом состоянии. Однако в сентябре 2024 года этот аргумент судью не убедил — решение было вынесено в пользу продавца.
Суд отметил, что в момент совершения сделки пенсионерка прекрасно понимала, что она делает. Скриншот: metal--chel.sudrf.ru
Всё хорошо? Как бы не так. Начались юридические чудеса.
Апелляция в Челябинском облсуде в феврале 2025-го решение райсуда отменила. А в июне в ходе уже кассационного производства суд подтвердил, что квартира остаётся у "жертвы аферистов" (уголовное дело о мошенничестве пока не привело к результатам), а свои деньги обратно покупатель получит... когда-нибудь — если найдут мошенников и отберут у них выручку.
Анатолий разводит руками:
Квартира по документам уже не моя… Судя по всему, апелляционные инстанции теперь ориентируются на "дело Долиной" как на прецедент. Иначе я не могу понять, как можно такое решение выносить. Ощущение, что решение вынесено судом просто по накатанной, как будто сверху спущено. Ну, это моё мнение, конечно...
Вспомнил о заболевании сосудов — и всё, договоры можно не исполнять?
Случаев, подобных челябинскому, становится всё больше. В медиа гуляет, допустим, история о том, как одна старушка умудрилась продать свою квартиру несколько раз, от чего пострадали порядка 20 человек.
Благодаря широкой огласке про "пенсионерские квартиры" уж и анекдоты стали слагать. Вот, например:
Молодой адвокат спрашивает у опытного коллеги:
— Можете, пожалуйста, наглядно объяснить, что такое правовая лакуна?
— Ну, смотри… Покупает старушка квартиру у другой старушки. После чего начинается суд, где старушка-истец заявляет, что она была одурманена мошенниками и не отдавала отчёта при продаже квартиры. А старушка-ответчик заявляет, что она тоже была одурманена и не отдавала отчёта при покупке квартиры. После чего судья закрывает суд на амбарный замок, потому что нужно держаться подальше от таких парадоксов.
Кстати, именно психиатры с их официальными заключениями становятся чуть ли не ключевыми фигурами в процессах по таким делам. Именно они предоставляют судам формальные поводы отменять сделки и возвращать недвижимость "бедным бабушкам".
Причём разные специалисты делают разные выводы. В той же истории в Челябинске одни эксперты сочли, что пенсионерка находилась в состоянии эмоционального напряжения и приняла решение под давлением. Другие же уверены, как видно на скриншоте выше, что она отдавала себе отчёт в своих действиях.
Так, в материалах имеется следующая строка:
Эксперты пришли к выводам о том, что Н. [продавец квартиры] в юридически значимый период [в момент заключения сделки о продаже недвижимости] обнаруживала признаки органического расстройства личности и поведения в связи с сосудистым заболеванием головного мозга
.
Получается, любое возрастное заболевание сосудов может быть использовано для отказа от выполнения законного договора. Хотя с точки зрения медицинской логики ссылаться на некорректность подписания договоров "при сосудистых заболеваниях" странно, отметил в беседе с Царьградом врач-невролог, сопредседатель Всероссийского союза пациентов, член СПЧ Ян Власов:
Под формулировкой "сосудистые заболевания головного мозга" скрываются инсульты, транзиторные ишемические атаки, гипертонические кризы. Если человек в состоянии даже острого нарушения мозгового кровообращения находится в сознании, невменяемым признать его нельзя. Помимо документа о проблемах с сосудами, должно быть подтверждено, что у него именно в тот момент был, скажем, гипертонический криз. Если это не зафиксировано, причём с участием психиатра, никакого отношения к результатам деятельности человека его состояние не имеет.
Зачем судьи это делают?
Допустим, "заговор психиатров" — невесёлая шутка. Но вопрос, кто стоит за эпидемией странных судебных решений и кому это выгодно, вовсе не шуточный.
И тут, конечно, встаёт вопрос о роли судов — именно они ведь выносят решения, согласно которым "вспомнившие" о своём "плохом психологическом самочувствии" и о "действиях мошенников" продавцы получают обратно свои квадратные метры, а покупатели остаются ни с чем.
Миллиарды для "папиной дочки": Грязные мантии вскрыли тайную власть в России, которой можно всё. Судить запрещено законом
Правоприменительная практика с квартирными сделками повергает в недоумение и с точки зрения справедливости принятия решений, и с точки зрения юридической техники. Возможность судебной защиты исчерпана для пострадавших продавцов ввиду того, что они прошли все судебные инстанции — дальше только Верховный суд. Будем смотреть, что он скажет,
— отметил известный юрист Василий Неделько.
И тут для Верховного суда, новый глава которого Игорь Краснов начал чистки в системе отечественного правосудия, складывается дилемма — любое решение по "квартирному вопросу" грозит стать непопулярным. Оставить всё как есть — значит, поддержать абсурдную со всех точек зрения ситуацию. Вынести решение в пользу честных покупателей квартир — риск вызвать вал возмущения по поводу "несчастных пенсионеров, ставших жертвами мошенников".
Хитрые адвокаты или ловкие нотариусы?
В правовой сфере есть и другие интересанты "квартирно-пенсионных приговоров" — адвокаты и нотариусы. Для первых, деятельность которых просела в последние годы, наступило золотое время. Чем выше градус ажиотажа и чем больше тяжб, тем активнее их привлекают к сопровождению сделок с жильём. Для понимания: в Москве, к примеру, стоимость юридического сопровождения покупки жилья на вторичном рынке составляет в среднем 250 тыс. руб.
Для вторых — тоже возможность дополнительного заработка (порядка 120 тыс.): сегодня лишь десятая часть сделок с жилой недвижимостью оформляются нотариально. Так что такая шумиха и тем и другим только на руку.
К слову, тема нотариального участия сейчас активно продвигается — в Госдуму даже внесли законопроект об обязательной регистрации у нотариуса ВСЕХ сделок с жилой недвижимостью.
Впрочем, это не даёт гарантии, что сделку не отменят. Юрист Василий Неделько считает, что нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью не спасает её от признания недействительной, хотя обратное хочет доказать нотариальное лобби, пытаясь на нынешней волне в очередной раз протащить упомянутый выше закон.
На кону выгода в триллионы рублей
Впрочем, по мнению специалистов, за всей этой мишурой и раскруткой в медиапространстве истерии о почти неизбежных ужасах покупки квартир на вторичке скрываются истинные бенефициары возникшего ажиотажа.
Новостройки, выставляемые по заоблачным ценам, возводимые на городских окраинах с плохо налаженной или отсутствующей инфраструктурой, требующие от покупателей дополнительных вложений в ремонт, не пользуются спросом. На первичном рынке наметился серьёзный кризис: строить-то продолжают, но вот продавать — нет. А строительная готовность, как видно из графиков ниже, напрямую связана с распроданностью.
Скриншот страницы сайта наш.дом.рф
В итоге сегодня остаются нераспроданными свыше 300 тысяч квартир — это в полтора раза больше, чем ещё полгода назад. Ставки по ипотеке остаются огромными. Цены — высокими.
Продажи в новостройках — наглядно//Скриншот страницы сайта наш.дом.рф
Добавьте сюда многочисленные скандалы с недоделками в только что сданных жилых комплексах (трещины в стенах, неработающие лифты, затопленные подвалы), а также все прелести жизни на стройплощадке, поскольку рядом непременно возводят вторую-третью-энную очередь ЖК, грязь, отсутствие обещанной социальной инфраструктуры — и пазл с падением продаж сложится. И это не говоря о том, что даже крупнейшие девелоперы затягивают сроки сдачи своих объектов.
Топ-10 застройщиков по объёмам строительства//Скриншот страницы сайта erzrf.ru
Для застройщиков это миллиарды и триллионы упущенной выгоды. Не забывайте, кстати, что жилищное строительство считается одной из стратегических отраслей, поэтому государство всячески поддерживает застройщиков, чего, правда, не скажешь о банках с их огромными ставками по кредитам. Однако на смену "классическому" долевому строительству (аферы с которым привели к большому числу обманутых дольщиков) пришли эскроу-счета, так что возможность продавать впрок у девелоперов всё равно осталась.
Вот только народ, видимо, всё-таки какие-то выводы научился делать. И они не в пользу новостроек.
Зато на вторичном рынке активность после прошлогоднего снижения выросла. По экспертным оценкам, за третий квартал с.г. в России было совершено 407 тыс. продаж-покупок вторички — это на 18% больше, чем во втором квартале.
Два простых правила, как не оказаться в роли потерпевшего с "квартирой пенсионерки"
Но, по мнению экспертов, волна негатива о вероятных (и чуть ли не 100-процентных) проблемах при покупке жилья на вторичном рынке в ближайшей перспективе сыграет свою роль. Риск попасть в те самые полпроцента, которые влипли на деньги с "квартирами пенсионерок", вынуждает людей пересматривать первоначальные планы брать жильё в уже существующих домах.
Возможен умысел, чтобы маргинализировать вторичный рынок недвижимости. Конечно, первичный рынок от этой ситуации получит колоссальную выгоду в размере триллионов рублей, которые скопились на банковских вкладах граждан за последние годы. Это становится приоритетным вариантом, когда в непростые времена нужно вложить деньги во что-то осязаемое — в бетон и кирпичи,
— подтверждает версию член Гильдии риелторов Москвы Владимир Белолипцев.
А ведь вариант если не избежать полностью возможности нарваться на очередную жертву мошенников (это из серии про "переводы на ВСУ", "службу безопасности банка", "спецоперации ФСБ" и др.), которую те вынудили в спешном порядке и по минимальной цене сбагрить жильё, то хотя бы оставить шанс на возврат денег или же сохранение крыши над головой — он есть.
Прежде всего, после прохождения продавцом психиатрической и наркологической экспертиз на вменяемость, следует отметить в договоре условие о том, что владелица квартиры обязуется получить прописку в каком-то ином месте, и проверить его выполнение до подписания документов. Никаких "сын потом пропишет" и "меня ждёт родня в Израиле". В таком случае не встанет вопрос об единственном жилье.
Второй момент — добавить в документ пункт о форс-мажоре, при котором стороны сделки возвращаются к исходному состоянию, но покупатель имеет право занимать приобретённое им жильё даже в случае расторжения сделки до тех пор, пока ему не вернут уплаченные деньги.
Собственно, вот такие маленькие хитрости — и вероятность угодить в число пострадавших снижается кратно.
Что с того?
Нет, мы не ставим перед собой задачи подменить следственные органы и не выдвигаем обвинений. Но анализ ситуации со странными судебными решениями по квартирным сделкам свидетельствует, что этот вопрос требует самого пристального внимания.
Слишком уж подозрительно выглядит эпидемия финансово-юридического "склероза" у продавцов на вторичном рынке жилья, которую с необъяснимым энтузиазмом поддержала судебная система.
Нотариальное лобби уже предпринимает явные шаги по внесению в законодательство изменений об обязательном нотариальном заверении всех сделок. А застройщики извлекают очевидную выгоду от роста опасений покупателей приобретать "вторичку" — приоритетным вариантом должны стать новостройки.
Если всё так, как мы предполагаем, то уже совсем скоро тому будет наглядное и непредвзятое подтверждение — статистика. При синхронном падении сделок на вторичке и росте продаж на первичном рынке ответ, кому выгодно, отпадёт сам собой.
