источник

Не моё, но помочь разобраться с проблемой думаю стоит!

Предприниматель купил у дольщика право требования к застройщику (уступка). Цена уступки была “рыночная” — 52,5 млн руб. В договоре фигурировали характеристики помещения (в том числе площадь). Когда объект передали, выяснилось: фактическая площадь меньше, чем та, за которую покупатель заплатил. Покупатель попытался взыскать с продавца уступки стоимость “недополученной площади”. Первая инстанция и кассация отказали: мол, с такими требованиями надо идти к застройщику. Апелляция, наоборот, удовлетворила иск и взыскала с цедента около 4,1 млн руб. как сумму, соответствующую “переплате” за недостающие метры.

Верховный суд отменил кассацию и оставил в силе апелляцию.

2) КЛЮЧЕВАЯ МЫСЛЬ ВС: уступка — это не магическая “передача риска на покупателя”

Да, в ГК есть базовое правило: цедент обычно отвечает перед цессионарием за действительность уступаемого требования, но не отвечает за неисполнение должником (застройщиком), если не брал на себя поручительство.

И вот тут многие продавцы уступок расслабляются: “Я же просто продал право, дальше разбирайся с застройщиком”.

Но ВС показал границу, где эта логика ломается.

Если:

— ДДУ и договор уступки позволяют индивидуализировать объект,

— в документах согласованы существенные характеристики (в т.ч. площадь) и цена/механика цены,

— а в реальности объект “другой” по ключевой характеристике (площадь меньше), то возникает ситуация, когда одна сторона получила деньги “за то, чего фактически нет”.

А это уже не про “застройщик не исполнил”. Это про эквивалентность встречного предоставления и недопустимость обогащения продавца уступки на разнице характеристик.

Проще:

продавец уступки не должен продавать вам “1 115 кв.м", получить оплату как за “1 115 кв.м”, а передать право на помещение, которое по факту меньше — и сказать “ну сорри, иди к застройщику”.

3) ПОЧЕМУ В ЭТОМ ДЕЛЕ ЦЕДЕНТ “ПОПАЛ”

Суд прямо обратил внимание на факторы, которые делают позицию покупателя сильной:

1) Дом на момент уступки уже был возведён.

То есть у сторон потенциально была возможность уточнить фактическую площадь, а не продавать “вслепую”.

2) В договоре уступки фигурировали характеристики помещения (площадь).

Покупатель платил не за “абстрактное право”, а за право на конкретный объект с конкретными параметрами.

3) Цена уступки была “рыночной” и существенно отличалась от цены по ДДУ.

И покупатель отдельно выделил потенциальное требование к застройщику (по цене ДДУ) и исключил его из суммы, предъявленной к цеденту.

То есть он не пытался “дважды взять за одно и то же”, а разделил требования корректно.

4) ВС использовал подход: к договору цессии могут применяться нормы по аналогии с куплей-продажей имущественного права.

Если “товар” (в данном случае — право на объект с параметрами) существенно отличается по характеристикам, это может давать основания для уменьшения цены/возврата части оплаты.

4) ЧТО ЭТО ЗНАЧИТ ДЛЯ РЫНКА УСТУПОК.

Если вы покупаете уступку по ДДУ по “рыночной цене” (с наценкой к цене ДДУ), то при уменьшении фактической площади у вас появляется два потенциальных направления:

1) Требование к застройщику — обычно в пределах механики перерасчёта по ДДУ (если застройщик живой/платёжеспособный).

2) Требование к цеденту — за ту часть “переплаты”, которая возникла из-за того, что вам продали право на площадь, которой фактически нет, и взяли деньги как за неё.

ВАЖНО: это не означает, что “всегда можно взыскать с цедента”.

Это означает, что “автоматическая отмазка” продавца уступки “иди к застройщику” — больше не универсальна.

Суды будут смотреть на условия документов и факты (что обещали, как считали цену, можно ли было знать фактическую площадь и т.д.).

5) ПРАКТИЧЕСКИЙ ЧЕК-ЛИСТ: как покупать уступку и не стать донором чужой прибыли

Если вы покупатель уступки (цессионарий):

Шаг 1. Проверьте: дом построен или нет

Если дом уже построен/есть доступ к помещению — требуйте подтверждение фактической площади (обмеры, техдокументы, планы, хотя бы актовые данные).

Шаг 2. Посмотрите, как в документах зашита “площадь”

В ДДУ почти всегда есть правила перерасчёта при расхождении проектной и фактической площади.

В договоре уступки часто — тишина. И это риск.

Шаг 3. Зафиксируйте в уступке механику цены

Идеально:

— цена = (цена за 1 кв.м) × (фактическая площадь по итогам передачи/обмеров),

— либо чёткая формула перерасчёта/возврата при уменьшении площади.

Если формулы нет — потом будет тяжелее доказывать, что вы платили “за метры”, а не “просто за право”.

Шаг 4. Разделите требования грамотно (если дело дошло до спора)

Если застройщик “жив” — часть требования может идти к нему по ДДУ (по цене ДДУ).

А разницу “рыночной наценки” (если она привязана к метрам) — к цеденту.

В рассмотренном деле именно такая логика сыграла в плюс покупателю.

Если вы продавец уступки (цедент):

— Не продавайте “площадь из договора”, если фактическая уже иная и вы это можете выяснить.

— Либо честно раскрывайте фактические данные, либо закладывайте перерасчёт.

— Иначе риск простой: суд скажет, что вы получили деньги за то, чего нет, и вернёт покупателю часть суммы.

6) ВЫВОД

Уступка по ДДУ — это не индульгенция “получил деньги и забыл”.

Если вы продаёте право на объект с конкретной площадью и берёте оплату исходя из этой площади, а фактически площадь меньше — вы можете стать ответчиком.

И да: иногда это единственный реальный путь, особенно когда застройщик уже банкрот.

Источник новости:

https://www.consultant.ru/legalnews/30252/

Документ:

Определение ВС РФ от 04.12.2025 № 309-ЭС25-7212

1. Покупаешь на котловане → Ждёшь 3+ года, платишь проценты (миллионы в воздух)

2. Получаешь "сюрприз"

   • Покраска и штукатурка, как будто это делал годовалый ребенок и то хочется сказать "малыш ты можешь лучше"

   • Плесень

   • Кривыe стены (перепады до 5 см)

   • Трубы в бетоне текут (менять — долбить стены, сносить сантехкабины)

   • Электрика на 1,5 кВт (чайник + микроволновка = выбитые пробки)

   • Лифты не работают, вентиляция — просто дырка в стене

3. Пишешь претензию → 60 дней тишины. Ответ: "Всё по ГОСТу, до свидания"

4. Идёшь в суд → Максимум 3% от сделки (уже заложены в цену!) → По факту: ~50% от стоимости квартиры на переделку → Ответственность за трубы/проводку в стенах — на тебе

💸 Реальная арифметика (на примере 2-комн. 50 м² за 10 млн ₽ в Подмосковье, 2025 г.)

Стоимость переделки (реальные сметы с Авито/Профи): Отделка (снос + чистовая: ламинат, обои, потолки)1,3–1,6 млн, Канализация (замена стояков + разводка) 350–500 тыс, Электрика (полная: медь 3×2,5 мм², автоматы, УЗО, 30+ точек) 500–700 тыс, Выравнивание стен/пола (штукатурка по маякам + стяжка)600–900 тыс, Доп. (вентиляция, шумка, откосы, мелочёвка)300–500 тыс. ИТОГО: 3,05–4,2 млн% от стоимости квартиры 30,5–42%;
С учётом роста цен на работы + инфляция к 2026 г. (+25–30%)+1 млн → 4,05–5,5 млн;
Пессимистичный сценарий (всё сразу + скрытые дефекты)5,0–5,3 млн → 50–53% от 10 млн;

Вывод: при полной переделке (а она нужна в 8 из 10 случаев) — 50% от 10 млн = 5 млн рублей из твоего кармана. А тебе дадут 300 тыс. руб. (3%) и скажут: "Спасибо, что выбрали нас!"

🏛️ Спасибо, родное государство!

• Льготная ипотека только на первичку → цены в космос

• Мораторий на задержки → +6 месяцев? Пфф, нормально

• Закон 2024 года → застройщик = бедная овечка, покупатель = террорист

• Поправки: 3% и до свидания → жалобы даже не читают

Покупаешь кеды на Озон — возврат за 2 дня. Покупаешь квартиру за 10-20 млн — "иди в суд, лох"

🔥 Что делать? (но это бесполезно)

1. На этапе приёмки — бери независимого эксперта (эксперт зафиксирует и подаст претензию, но толка не будет - 3%)

2. Фотографируй ВСЁ (см. выше т.к. застройщикам наплевать)

3. Не подписывай акт приёмки пока не устранят (Акт подпишут без тебя, уже год живу акта даже не видел)

4. Собирай чеком все расходы — в суде пригодится(да за эти 3% надо еще и чеки собрать)

5. Ищи паблики/чаты дольщиков — там реальные кейсы(лучше не расстраивайся)

Шанс получить хоть что-то очень маленький. Без юриста/экспертизы — 0%. Почему? Застройщики дерутся, суды "щадят" их, моратории душат.

Статистика 2024-2025 (Мосгорсуд, арбитраж, практика Dvitex/H-Cons):

• 72% всех споров с застройщиками — по задержке сдачи(сейчас мораторий, ощущение что вечный)

• 18% всех споров с застройщиками — по дефектам(3%)

• Полный возврат по ДДУ (100% + бонусы): 5-10% кейсов (только угроза жизни/обрушения) и даже в лучшем случае ты останешься в минусе из-за инфляции и т.д.
  
  🗳️ Вывод

Пока система защищает застройщиков-миллиардеров от ипотечных рабов, новостройки — это не жильё, а минное поле.

Ты не покупатель. Ты — донор для ПИК, Самолёта и других.

+1 в карму, если репостнешь. Пусть хоть кто-то не попадёт в эту мясорубку.