Добрый день. Хочу приобрести участок для строительства дома. На авито попался участок , но меня терзают сомнения смогу ли я зарегистрировать на этом участке дом и вообще могу ли я строиться.
Категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения
Вид разрешенного использования: для ведения садоводства и огородничества
кадастровый номер: 24:04:0401001:423
при этом есть такая информация:
Ведение садоводства
Такие участки еще называют садовыми или участками для дачного строительства, и они зачастую находятся вне населенных пунктов. При этом они не обязательно состоят в СНТ — могут быть и самостоятельными. Код по классификатору — 13.2.
Что можно делать на участке:
Отдыхать.
Выращивать овощи и фрукты для себя, то есть не на продажу.
Привет, Лига Юристов и юристических мимокрокодилов!
Может кто сталкивался... Хотя нет, это вряд ли. Кто что думает по юридической составляющей следующей ситуации.
Мама в ноября 2016 года получила в собственность дом. В декабре этого же года сделала межевание. В 2018 выкупила у муниципалитета еще 2 сотки, второе межевание.
Кто знает что нужно делать, после того как сам провёл и инициировал межевание? Можете не думать, все равно не догадаетесь. Нужно самому это межевание и нарушить. Не, ну а чо. Поздней осенью 2021 мама к нам в дом постучал бродяга... И стал жить-поживать в вагончике-бытовке и работать. Мама подрядила его на установку забора. Мои возмущения сим перфомансом проигнорированы.
Весной-летом 2023 года соседка (у ее матери участок с 2015 или 16 года, у нее с 2017) начала предъявлять к нам претензии по самым разным поводам. Один из доебов — забор затеняет огород, сыро (у нас участки на болоте, свой участок мама поднимает с помощью всякой деревянной херни). Я был опять же крайне против снятия забора. Но если я всегда оказываюсь прав, нахера меня слушать, правильно? Правильно.. Мама сняла листы профнастила.
Затем соседка заявила, что мы залезли на ее территорию. Как потом я предварительно определил — около 20 + - 2 кв. м. — около 2,5% ее территории (чуть меньше 9 соток) Забор залит капитально (хоть и не ленточный фундамент, но каждый столб глубоко в землю, залит бетоном, некоторые столбы в небольших бочках и залиты бетоном, вокруг линии забора поднят уровень участка: бревнами, досками, ветками и все это вперемешку с землей).
Я предложил соседке два, как мне кажется, оптимальных варианта разрешения ситуации: 1. Выкупить указанную площадь по разумной цене выше рыночной. 2. С южной стороны наших участков "болото" — есть возможность присоединить муниципальные земли и таким образом за одно сделать наши участки "более прямоугольными". Предлагал организовать и оплатить этот процесс. То есть площадь бы участка соседка не потеряла бы и ей бонусом бы было бесплатное межевание. Категоричное пресечение обсуждения обоих вариантов.
В 2024 году с её стороны были скандалы, интриги, расследования, жалобы, угрозы, попытки мордобоя и поджог прилежащей территории (пришлось пожарную, вызывать, затем к участковому обращаться).
В 2025 году подала в суд (требования: снос забора 11 столбов, двух сараев и гаража, которому лет 50) 01 июля была назначена экспертиза, 24 октября пришел результат, 01 ноября повестка о том, что 24 ноября заседание (да, да завтра — я все делаю вовремя:).
Результаты экспертизы:
Фактическая площадь участка соседей 1187 (в ЕГРН 896) Фактическая площадь нашего участка 1441 (в ЕГРН 1180)
В обоих случаях самозахват составляет 291 кв. м. Странное совпадение, но ладно, визуально похоже на правду.
Не туда ушёл. Вперед к межеванию. На 2009 год был вот такой кадастровый план (Схема) нашего участка.
Не знаю видно или нет. Но на этой схеме видно, что напротив угла нашего дома с левой стороны есть выступ в сторону соседей (75 сантиметров). То есть получается: ближайшая к улице сторона участка составляет чуть меньше 21 м. А дальняя сторона, с учетом выступа 21,5 м.
В результате двух межеваний, схема (конфигурация) нашего участка на межевом плане стала выглядеть вот так:
Схема участка
То есть вместо прямоугольного выступа получился скос (от точки 3) в нашу сторону и сужение нашего участка (сторона, которая по изначальной схеме должна быть 21,5 м стала по межевому плану 17,73 кв. м.)
Посмотрел изначальный межевой план (до увеличения площади). Стал вспоминать, как так получилось. Не уверен точно, но из отрывочных воспоминаний следует вот что. Кадастровый инженер прошелся по фактической границе (лежачим древним столбам) со своим инструментом, похожим на Кибер 9. Выглядит вот так
В центре инструмент, для определения спутниковых координат.
Сказал ждите. И составил схему, на которой есть скос в нашу сторону. Я хотел было возмутиться, что, эта схема НЕ СООТВЕТСТВУЕТ ДОКУМЕНТАМ (схеме кадастрового плана). но мама уже успела со всеми наладить отношения и разборок не хотелось (а я "чересчур правильный"), тем более, что "на задах земли ***** достаточно". Поскольку я вообще был против того, чтобы менять двухкомнатную квартиру на этот дом, то, видимо решил подписать и забить. Восстановленная в памяти картина выглядит приблизительно так.
Согласно экспертизе, границы, юридические и фактические выглядят так (экспертиза)
Наш участок слева, соседей — справа.
На одной из страниц экспертизы эксперт строит СХЕМУ, согласно СВИДЕТЕЛЬСТВУ — как он пишет.
Но в свидетельстве схема с выступом:
Здесь на фото не видно. Но эта же схема есть и на кадастровом паспорте 2009 года
Какую позицию занять по данному несоответствию?
И еще момент. У нас в свидетельстве 1993 года, кад. паспорте 2009 года указанный выступ есть. А у соседки в Свидетельстве 1996 года этого выступа нет.
Ещё оказалось, что наш 50-летний гараж находится на соседском участке (3 кв.м)
То есть эксперт приходит к выводу, что есть кадастровая ошибка:
Моя позиция в суде по сносу. Признаем нарушение, просим признать их несущественными (если взять за нарушение границ на 15 кв. м, то выходи 1,67% ее площади + есть возможность восстановить площадь с другой стороны).
А вот что делать со смежной границей?
Реально ли признать межевания (наши от 16 и 18 годов, ее от 23 года) недействительными. С одной стороны, сами подписались, что согласны (межевание от 16 года, дальше наши согласия не требовались). С другой стороны, там нарушений хватает: межевание должно было проходить по документам, а не по фактической границе (где-то видел позицию суда, не могу найти время поджимает, глаза разбегаются, если кто найдет, спасибо), а по документам. Когда соседка в 2024 году делала межевание она и кадастровый инженер знали, что есть спор о границе, но никак это не отразили. То есть регистратор не знал о наличии спора. + как выяснилось, есть наложение границ. + у соседки, как видно на последней схеме участок "выдается" на 0,6 м (по ее межевому плану следует, что на 66 см) в сторону улицы (другие дома в одну линию), но фактически этого нет.
Ключевой вопрос. Если межевание признавать недействительным. То надо просить суд определить местоположение границы. И вот как его определить??? 1. По фактической границе. 2. От точки 3 до точки 6 (столб 10). Схема 13. 3. В соответствии с нашим Свидетельством (кадастровым паспортом), где есть выступ 0,75 м в ее сторону (но фактически этого выступа нет) и фактической границей (столб 10).
Понятно, что свободный ресурс и накидают захватчикам... Но если кому есть что сказать по сути и юридической составляющей, то буду рад почитать ваши ответы.
Вот что может геодезит. В комментариях напишите, ак вам приезжал геодезист и что делал?
1-Выноса в натуру(место положения) 2-вертикальность и горизонтальности конструкций, 3-высотного положения 4-вертикальная планировка рельефа участка. и т.д Сопровождение строительства Выезд+ исполнительная схема. Любые виды геодезических работ. Вынос точек, подсчет объемов, Исполнительные схемы и т.д. Геодезический контроль Проверка и контроль: Вертикальности, горизонтальности и высотного положения конструкций.
Вертикальная планировка участка.
Выезд специалиста есть ещё и кадастровый инженер. Так мы можем сделать вам межевание участка, уточнить границы, объеденить и разделить участки. можем ссоздать новый участок для многодетных и других социальных групп населения.
Межевание земельного участка — ответственный процесс, от которого зависит ваше право собственности. Давайте разберем самые опасные ошибки, которые могут привести к потере земли и длительным судебным разбирательствам.
Зачем нужно межевать участок
Многие собственники земельных участков совершают распространенную ошибку, полагая, что фактические границы их территории определяются наличием забора, колышками или другими условными отметками.
Однако такой подход может стать источником серьезных проблем в будущем. Реальные границы земельного участка определяются исключительно: кадастровым паспортом, межевым планом, регистрационными документами. А для этого необходимо провести межевание. Оно позволяет определить, где на самом деле проходят границы участка, какова его площадь и форма, и соответствие правоустанавливающим документам.
Ошибка №1: Часть построек находится за границей участка
Если по результатам межевания какие-то объекты или их части (гаражи, бани, сараи, заборы), окажутся за пределами вашего земельного участка, вы становитесь потенциальным нарушителем. Такое нарушение можно классифицировать как самовольное занятие земельного участка.
Использование «ничейной» земли чревато административной ответственностью в соответствии со статьёй 7.1 КоАП РФ. Наказание - штраф. Для граждан - в размере от 1 до 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 5 000 рублей; для юридических лиц — от 2 до 3% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 100 000 рублей.
Ошибка №2. Игнорирование наличия других построек на участке
Многие собственники ошибочно полагают, что после получения документов на межевание можно расслабиться. Однако существует критически важный этап, который нельзя пропустить! Необходимо проверить расположение всех построек на вашем участке, соответствие границ фактическому расположению строений соседей, отсутствие наложений на соседние территории.
Порой после уточнения границ (если они изначально были смещены) оказывается, что на вашем участке находятся постройки соседей. И это нельзя игнорировать.
Основные риски при игнорировании этого фактора:
конфликты с соседями из-за неправильно установленных границ;
потеря части территории из-за наложения построек;
судебные разбирательства по поводу прав собственности;
финансовые потери на исправление ошибок.
Ошибка №3. Игнорирование согласования с соседями
Если ваш сосед владеет земельным участком на праве собственности/пожизненно наследуемого владения/постоянного бессрочного пользования/аренды, и он не проводил межевание, то его подпись в ваших документах ОБЯЗАТЕЛЬНА. Без подписей соседей в акте согласования границы могут быть оспорены в суде.
Это можно сделать лично (это самый быстрый способ, подходит тем, у кого дружеские отношения с соседями). Причём подпись в акте согласования должен поставить именно правообладатель земельного участка либо лицо действующее по доверенности. Также это можно сделать через извещение по почте (на этот вариант уйдет 1-2 месяца) или через СМИ. Последний способ необходимо использовать, если сосед не принял извещение, направленное ему по почте, а также в случаях, когда в ЕГРН отсутствуют сведения об адресе правообладателя.
Ошибка №4: Пренебрежение проверкой документов
Важность документальной проверки при межевании земельного участка невозможно переоценить. Многие собственники упускают этот критически важный этап, что может привести к серьезным последствиям.
Основные риски при отсутствии должной проверки документов:
Неверные границы участка (несоответствие фактических и кадастровых границ; наложение на соседние территории; потеря части законной территории; необходимость повторных замеров и корректировок и т.д.)
Земельные споры (конфликты с соседями и родственниками, судебные разбирательства, финансовые потери на юристов).
Документы, требующие проверки:
Правоустанавливающие документы: свидетельство о праве собственности, договоры купли-продажи, акты приема-передачи, свидетельства о наследовании.
Исторические документы: старые планы участка, архивные материалы, документы предыдущих владельцев.
Помните: тщательная проверка документов — это инвестиция в безопасность вашей собственности и спокойствие в будущем. Не экономьте на этом этапе, ведь цена ошибки может быть слишком высока.
Ошибка №5: Экономия на профессионалах
Финансовая экономия сегодня может обернуться серьезными затратами завтра. Многие владельцы земельных участков пытаются сэкономить, обращаясь к случайным исполнителям кадастровых работ, не проверив их квалификацию и репутацию.
Основные риски при выборе непроверенных специалистов:
документальные проблемы (опечатки в технической документации, неправильное оформление межевого плана, отсутствие необходимых подписей);
неточные геодезические измерения;
искажение реальных размеров участка;
нарушение границ соседних территорий;
юридические последствия (отказ в регистрации в Росреестре, необходимость повторных измерений, судебные споры с соседями).
Помните: правильное межевание — это ваша защита и гарантия спокойного владения землёй. Не допускайте ошибок, которые могут стоить вам не только денег, но и самого участка.
История одной неудачной сделки, как невнимательность при покупке земли привела к потере 800 тысяч рублей. Случай из нашей практики.
Покупка земельного участка — важный шаг для любой молодой семьи, мечтающей о собственном доме. Именно так рассуждали наши клиенты, когда наткнулись на привлекательное объявление о продаже земли в живописном месте.
Взяли участок, не проверив документы
Первое впечатление было обманчиво благоприятным. Участок располагался в прекрасном месте — рядом лес и река, территория казалась ровной и достаточно высокой для строительства. Единственным недостатком казалась небольшая канава по соседству, которая, как показалось покупателям, не могла создать серьезных проблем.
Решение о покупке было принято молниеносно. Очарованные перспективой собственного дома, молодые люди не стали затягивать с сделкой и отдали продавцу 800 тысяч рублей. Казалось, мечта начала воплощаться в реальность.
Что было на самом деле
Реальная картина открылась только после обращения к кадастровому инженеру для уточнения границ участка. Выяснилось, что земля была смещена на кадастровой карте, а злополучная канава, являющаяся важным элементом системы водоотвода, проходила прямо посередине участка.
Ситуация безвыходная: засыпать канаву нельзя из-за её важного назначения. Теперь на участке невозможно построить дом или разбить огород. Что самое печальное — сделку уже нельзя отменить, так как права собственности успешно зарегистрированы.
Эта история — серьёзный урок всем, кто планирует покупку земельного участка. Никогда не стоит полагаться только на внешний вид территории. Тщательная проверка документов, границ участка и всех технических особенностей — обязательное условие безопасной сделки.
Очень интересная тут поднята тема. Отвечает ли специалист за привлеченных им других специалистов?
Обратилась ко мне как-то женщина по земельному спору. Там было довольно сложное дело, нужно было уточнить границы земельного участка ее и смежного, выделить из участка еще один - в общем, без кадастровых работ не обойтись.
О чем я женщине и сказала. Мол, я не специалист, не совсем понятна судебная перспектива дела. Чтобы ответить, можно ли реализовать задуманное ею, сначала нужно специалиста привлечь.
- А я даже не знаю, куда обратиться, - отвечала мне женщина, - давайте уж вы обратитесь, вы же сталкивались с экспертами, наверняка знаете, к кому можно, а к кому нельзя.
И действительно, у меня как раз окончилось похожее дело, где проводилась судебная экспертиза. И экспертиза была вполне неплоха, и ценник за ее проведение был вполне гуманный. В общем, съездила я к экспертам и заключили они с женщиной договор на проведение кадастровых работ.
Работы выполнили, - ситуация с землей стала яснее, оказалось, что соседи действительно на ее участок влезли и забор свой поставили. Заодно предложили вариант выдела части участка. Можно выходить в суд с иском.
Вышли в суд. Тут есть такой нюанс: есть разница, проводится исследование в судебных рамках (экспертиза) или вне суда (заключение специалиста). Поскольку у нас исследование было проведено вне суда, суд настоял на проведении именно судебной экспертизы. Назначил ее в другое экспертное учреждение.
И вот тут произошел сюрприз: эксперты выдали совершенно иное заключение. И соседи правильно установили свой забор, и участок тем образом, который хотела женщина-Истец, нельзя выделять.
В итоге суд закономерно в исковых требованиях отказал.
И женщина предъявила мне претензии: это же я привлекла специалистов, которые неверное заключение составили. Значит, я несу ответственность за их косяки.
С тех пор я иногда сама себе задаю этот вопрос: отвечает ли специалист (в данном случае юрист) за привлеченных им других специалистов?
Ещё не закончились рассказы про зимние истории, а уже начались летние. Ну и ладно! Может кого-то этот пост вдохновит посетить эти замечательные места не в зимнюю стужу, а в летний сезон, «когда в Пекашино ставят стога»… Да-да, речь про ту самую деревню, вдохновившую писателя Фёдора Абрамова, про его малую родину – Верколу. Здесь мы побывали, когда сугробы ещё были по пояс, а деревня спала долгим зимним сном
1/3
Веркола расположена на угоре над рекой Пинегой и славится заливными лугами, столетними домами с деревянными конями на крышах, белокаменным Артемиево-Веркольским монастырём, где мы также успели побывать, амбарами и колодцами-журавлями. Остановились мы в гостевом доме «Пекашино». Это реконструированный деревенский дом 1896 года постройки, по которому можно ходить как по музею. Внутреннее убранство дома расписали местные художники. Каждая комната оформлена в отдельном стиле!
1/2
На следующий день съездили в Суру: с этим чудесным местом нас познакомила Ирина Алфёрова. Она не только провела для нас отличную экскурсию, но и подсказала интересные места, куда ещё можно заглянуть! Сура – потрясающее место, где можно отдохнуть от суеты, где оживает история, а природа говорит с тобой на своём языке
Ещё одним ярким событием этой поездки стала встреча с Владимиром Михайловичем Абрамовым, племянником Фёдора Абрамова. В 2014 году он открыл частный музей в доме своего отца. Он рассказывал о своём дяде, его становлении как писателя, об отношении к нему местных жителей, в каких условиях он жил и писал. Словом, это было погружение в мир Фёдора Абрамова таким, какой он был! Ещё Владимир Михайлович сыграл нам на гармони, потому что «дядя Федя уважал гармонь», а после – завёл старинный патефон. Было очень атмосферно!
1/3
Поездка получилась яркой, интересной и очень запоминающейся. Мы насладились северной глубинкой и прикоснулись к прекрасному. Советую и вам обязательно найти время, чтобы побывать в этих чудесных местах.
Как добраться до Верколы
На поезде: Архангельск-Карпогоры-Архангельск ежедневно.
Личным автотранспортом: по трассе из г. Архангельска через Малые Корелы до отворотки п. Белогорский, по указателю вправо на Карпогоры через 2 водных или ледовых переправы в д. Паленьга и п. Ясный. Время в пути 5-6 часов.
По федеральной трассе М8 до Холмогорской развилки — отворотка на Усть—Пинегу — переправа через Северную Двину. Далее по указателю на Карпогоры.
И это НЕ ТОЛЬКО выписка из ЕГРН, но и договор купли-продажи, уведомление о планируемом строительстве, технический и межевой план. И важно иметь полный пакет документов, чтобы вы могли распоряжаться своим имуществом без ограничений: продавать, дарить, закладывать в банк.
2. Наличие ограничений
Проверить наличие арестов и запретов можно через выписку из ЕГРН. Проверить наличие дела о банкротстве продавца на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве.
3. Межевание участка
Проверьте совпадают ли границы реальными с теми, что указаны в документах. Даже если межевание сделано, его надо проверять, потому что участок может быть сдвинут относительно забора. Для этого надо проверить наличие координат границ в ЕГРН; убедиться в отсутствии наложений с соседними участками,
4. Наличие особых зон с ограничениями на строительство
Не менее важно проверять, не входит ли участок или его часть в охранную зону. Эта информация указана в градостроительном план земельного участка (ГПЗУ). Выписка выдаётся из правил землепользования и застройки, которые фиксируют регламенты использования земли.
5. Использование
Проанализируйте, сможете ли вы использовать этот участок по назначению. Например, разрешено ли здесь строительство, нет ли ограничений и обременений.
6. Будущее участка
Смотрите генплан: именно там вы узнаете о будущем вашего участка! Его могут изъять для нужд города, использовать для строительства инфраструктуры. И это всё будет отражено в генплане.
7. Согласие третьих лиц
При покупке недвижимости, приобретенной в браке, необходимо нотариально удостоверенное согласие супруги/супруга продавца
8. Мнение экспертов
Обращайтесь к специалистам в области недвижимости – кадастровым инженерам, чтобы они указали на все нюансы объекта и помогли вам выгодно вложить ваши средства. Причём иные специалисты об этом не смогут сказать.
