Лига Недвижимости

Любой, кто смотрит популярных блогеров на Ютубе, знает: если есть лишние деньги – нужно немедленно вкладывать их в недвижку на Бали, инфа 100%! Особенно, если предлагает воспользоваться этой возможностью архитектор №1 в России с 28-ю патентами и «Человек Года 2021», построивший уже более 2200 вилл по всему миру! Как думаете, есть ли тут какие-то подвохи? 🤔

Правда, в новостях почему-то пишут, что против этого самого человека-парохода Сергея Домогацкого только что завершилось судебное дело с обвинениями в мошенничестве – и по его результатам он должен кому-то возместить 49 млн рублей.

Газета.ru: В ходе разбирательства суд пришел к выводу, что Домогацкий фактически продавал не объекты недвижимости, а концепцию. Согласно установленной схеме, предприниматель создавал интеллектуальный продукт и передавал его в аренду аффилированной структуре, которая использовалась как источник финансирования.

Что такое «продавать виллы не как объекты недвижимости, а как концепцию» – я, если честно, не знаю; на CFA меня такому не учили. Но, судя по всему, это дело достаточно прибыльное! К сожалению, в статье умалчивается, существуют ли все эти построенные Сергеем 2200 вилл по всему миру в основном в «концептуальном пространстве», или всё-таки в нашей бренной материальной Вселенной…

Интересно там еще вот что: пишут, что эту заманчивую концептуальную возможность для инвестирования активно рекламировали медийные личности – Лариса Гузеева, Лолита Милявская, Ксения Собчак.

Уверен, что они там специально никого обманывать не пытались – просто не глядя брали рекламу по теме, в которой они ничего не понимают (точно так же, как Сергей Мезенцев и компания когда-то рекламировали Кэшбери). Но, на мой взгляд, это не делает участие в подобном для блогеров менее зашкварным.

В этом плане данная история чем-то немного перекликается с мини-скандалом вокруг рекламы VPN-сервисов в оппозиционной среде – там тоже ряд известных спикеров начали продвигать коммерческие решения, к безопасности технической стороны которых начали возникать определенные вопросики. Насколько эти технические вопросики являются критичными и существенными – тут я оценивать не берусь (не мой профиль). Но некоторым спикерам приходится в основном либо отмалчиваться, либо говорить тезисами вроде «сами мы не шарим в вопросе, но вот нам уважаемые люди сказали, что это всё безопасно и надежно…», что зачастую выглядит слабовато.

В общем, если вы были не в курсе, отбирать «нестыдную рекламу» – это, на самом деле, для любого блогера крайне непростая оптимизационная задача. Я вот стараюсь, как могу, но даже так – иногда происходят не очень веселые ситуации (как с круизом от Neverend, о котором писал недавно).

Веду ТГ-канал RationalAnswer про разумное отношение к финансам, только самое интересное.

Сажусь, наливаю чай, открываю сайт застройщика.

"СКИДКА 3.6 МИЛЛИОНА НА СТУДИЮ!"

Хм. Интересно. Давайте разберемся.

Студия в ЖК Shagal от Эталона. Была 21.3 млн, стала 17.7 млн. Графики красивые, стрелочка вниз, все дела. Менеджер наверное уже трубку греет, ждет моего звонка.

Но я не звоню. Я открываю свой сервис и смотрю на одну цифру.

Эта квартира дешевле 2% аналогов.

Два процента. Из 220 студий в проекте только 4-5 штук дороже. Все остальные дешевле. Некоторые в два раза дешевле.

Схема простая как топор:

1. Берем самую дорогую квартиру в проекте

2. Накидываем еще сверху

3. Ждем месяц

4. "Скидываем"

5. Орем про скидку на всех площадках

6. Profit

А теперь сравните с ПИКом. Москворечье, однушка 35 метров, скидка поменьше. Но:

Дешевле 100% аналогов.

Это буквально самая дешевая однушка в корпусе. Не "одна из", а THE cheapest. Минимум.

Два кейса. Две "скидки". Небо и земля.

Как это работает

Я запилил фичу "Сравнение с аналогами". Логика простая:

Берем квартиру. Ищем похожие в том же проекте - по корпусу, отделке, комнатности. Сортируем все по цене за метр. Смотрим где наша квартира в этом списке.

Если в начале - реально дешевая. Если в конце - вас пытаются нагреть.

На выходе одна понятная шкала: зеленое слева = выгодно, красное справа = дорого. И подпись типа "дешевле 82% похожих квартир". Все, этого достаточно чтобы понять стоит ли тратить время.

30 секунд вместо получаса ковыряния в прайсах застройщика.

Мораль? Не верьте красивым цифрам. Проверяйте. Ну или я за вас проверю, мне не сложно.

В комментах жду ваши истории про "выгодные" предложения от застройщиков. Уверен, там есть на что посмотреть.

Источник: mskmeter.ru / @mskmeter

У Сергея Смирнова на днях вышел ролик, который очень наглядно показывает – почему важно уметь правильно сравнивать доходности разных классов активов.

Там описывается абстрактная ситуация: у Пети и Васи есть капитал по 20 млн рублей. Петя купил на эти деньги квартиру и сдает ее Васе за 120 тыс. руб. в месяц (арендная доходность 7,2% в год). Вася живет в арендованной квартире, а свои 20 млн положил на депозиты и в фонды денежного рынка под 15% годовых.

Вывод Сергея: «Хитрожопый Вася поимел туповатого Петю на разницу в доходности (около 7%), а Петя просто не умеет правильно пользоваться своим капиталом».

Что не так с этим рассуждением? Как минимум, здесь перемешались реальные и номинальные ставки доходности:

• Деньги на депозите приносят номинальную доходность – для долгосрочного инвестора важно то, что она еще будет постоянно уменьшаться на инфляцию (снижение покупательной способности денег).

• Арендная доходность от купленной недвижимости ближе к реальной доходности. Ведь, помимо текущего денежного потока от арендатора, сама стоимость недвижимости долгосрочно должна расти плюс-минус на уровне общей инфляции. Вы же не ожидаете, что начиная с текущего момента все квартиры будут год за годом исключительно обесцениваться с учетом инфляции?

Так что, корректно сравнивать между собой всегда нужно полные доходности – с учетом и текущих выплат (дивидендов, купонов, процентов, аренды) и изменения стоимости самого актива. Иначе можно прийти к довольно странным выводам:

Сергей: «Не всегда владение недвижимостью приносит вам пользу (потому что корень слова «пользоваться» – «польза») и сама идея владения недвижимостью очень часто ущербна. И та часть пользователей, которые становятся более умными, они – что? Правильно, имеют этих всех товарищей.»

В общем, конечно, нет – здесь финансовые решения, принятые и Петей, и Васей, могут одновременно быть вполне адекватными для их обстоятельств. Я бы даже сказал, что выбранная Петей квартира с денежным потоком от аренды 7,2% в год выглядит довольно неплохим вариантом – это, пожалуй, повыше среднего уровня арендной доходности по рынку.

После залива квартиры многие уверены, что виновника определить несложно, ущерб налицо — суд разберется. А потом выясняется, что компенсацию взыскать крайне сложно. Причина почти всегда одна и та же — ошибки, допущенные в первые часы после затопления. Разберем самые типичные из них.

Прежде чем начать, приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

Ошибка №1. Не вызвать аварийную службу и не зафиксировать залив официально

Первая и самая критичная ошибка — ограничиться фотографиями, видео и устными договоренностями с соседями.

По закону при заливе должен быть составлен акт о причинении ущерба. Его оформляет управляющая компания (даже если виновата не она) с участием пострадавшего и, по возможности, предполагаемого виновника. Основание — п. 152 Правил предоставления коммунальных услуг N 354.

Акт должен быть составлен не позднее 12 часов с момента обращения в аварийно-диспетчерскую службу.

Если акт не составлен вовсе — в суде вы рискуете остаться без ключевого доказательства.

Суды прямо указывают: если управляющая организация не зафиксировала обстоятельства аварии, все неясности толкуются в пользу пострадавшего. Но только при условии, что пострадавший обращался за составлением акта.

Ошибка №2. Поверить, что «акт не нужен, если виноват сосед»

Часто слышу: «Зачем акт, если сверху все залило, и так понятно, что виноваты соседи».

Даже если визуально кажется, что вода шла из квартиры сверху, без акта вы не докажете источник залива, техническую причину и отсутствие вины управляющей компании или общедомовых сетей.

Суды неоднократно указывали: акт обязателен независимо от того, кто предполагаемый виновник — сосед, подрядчик, РСО или сама УК.

Если акт не составлен вовремя или составлен формально, виновником в глазах суда может «оказаться» вовсе не тот, кого вы считали.

Ошибка №3. Составить акт «как получится» и не проверить его содержание

Даже если акт все-таки составили, он может оказаться бесполезным.

Типичные проблемы:

• не описан конкретный ущерб (просто «залив имел место»);

• не указаны обстоятельства происшествия;

• написано «причина неизвестна»;

• отсутствуют подписи участников;

• акт составлен задним числом;

• нет указания на возможный источник протечки.

Фраза «причина неизвестна» — одна из самых опасных. Суды прямо говорят: обязанность установить обстоятельства залива лежит на управляющей организации, а формальная отписка не освобождает ее от ответственности.

Если акт слабый или формальный — его ценность в суде резко падает.

Ошибка №4. Самостоятельно устранять последствия до фиксации

Иногда жильцы торопятся:

• вскрывают стояки;

• демонтируют отделку;

• заделывают протечки;

• пускают подрядчиков «побыстрее, пока все не высохло».

Проблема в том, что после этого:

• невозможно установить источник протечки;

• экспертиза теряет доказательную базу;

• виновник может заявить: «причина не доказана».

Особенно опасно, если залив связан с инженерными сетями или возможной виной ресурсоснабжающей организации.

Ошибка №5. Не приглашать всех возможных виновников

При составлении акта важно, чтобы были приглашены:

• соседи сверху (если есть подозрение на их вину);

• управляющая компания;

• при необходимости — ресурсоснабжающая организация.

Если акт составлен без потенциального виновника, а позже вы заявите к нему требования, защита будет стандартной: «нас не пригласили, акт составлен односторонне, обстоятельства недостоверны».

Суды часто принимают такие аргументы.

Ошибка №6. Думать, что без договора с УК вы «никому не нужны»

Иногда пострадавшими оказываются:

• арендаторы;

• собственники нежилых помещений;

• пользователи без прямого договора управления.

Это не лишает права на фиксацию залива и защиту интересов.

Суды прямо указывают: обязанность по составлению акта не зависит от наличия договора с конкретным пострадавшим. Если залив произошел в МКД — акт должен быть.

Что в итоге важно запомнить

При заливе квартиры самое ценное — правильно оформленный акт.

Чтобы не лишить себя шансов на компенсацию:

1. Сразу вызывайте аварийную службу.

2. Добивайтесь составления акта в течение 12 часов.

3. Проверяйте, что в акте указаны: ущерб, обстоятельства, предполагаемая причина.

4. Не устраняйте последствия до фиксации.

5. Приглашайте всех возможных участников.

6. Храните экземпляр акта у себя.

**********

Приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

**********

что необходимо проверить перед арендой квартиры, на какие документы обратить внимание и как убедиться, что тот кто сдает тебе жилье действительно является собственником

1. Просите показать паспорт. Сверяете фото с личностью.
проверяете действительность паспорта: https://www.gosuslugi.ru/621102/1/form?_=1768857910238
2. Просите заказать выписку из ЕГРН при Вас. Бесплатная приходит мгновенно.
https://www.gosuslugi.ru/600359/1/form
В результате собственнику в личном кабинете придет несколько файлов: *.pdf , *.xml и *.sig
Собственник заходит в "Заявления" напротив слова "Документы" справа - три точки. Нажимает, возникает окно "отправить на почту". Стирает свою почту, вводит Вашу. При этом его почта от госуслуг не меняется. Вам приходит на почту письмо с госуслуг с актуальными данными. Смотрите кто собственник, сколько их, есть ли аресты.
Если собственников несколько, подписывать договор должны все или у подписанта должна быть нотариальная доверенность на подписание и получение денег.

Если у собственника нет под рукой госуслуг, и егрн он заказывал раньше и она у него на почте, то просите прислать выписку из ЕГРН Вам на почту, скачиваете файлы и загоняете их в соответствующие окошки: https://www.gosuslugi.ru/help/faq/egrn/200891
Естественно, содержимое выписки изучить.
Далее, если выписке больше двух дней, или если собственник предоставил только бумажную выписку из ЕГРН, после изучения выписки заходите на:
https://lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-objects-online
Выбираете "помещение", вводите кадастровый номер, капчу и сверяете номера о записи в ЕГРН с номером Собственности.

P.S. этот ответ не о том как читать ЕГРН. Но раз мне сделали замечание, выношу в пост:
При совместной собственности может подписывать один из собственников. При этом запись о собственности будет одна.
Если ребенок несовершеннолетний, то с 14 лет он подписывает сам с согласия любого из родителей, который тоже подписывается. И обязательно должно быть согласие опеки. И отдельный детский счет.

В общем, по мере увеличения действующих лиц увеличивается количество вариантов развития событий. Например, если квартира сдается по доверенности, добавляется проверка доверенного лица и действительности доверенности: https://reestr-dover.ru/